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Simulador Heredar Vivienda

Coste fiscal completo: ISD + plusvalía municipal + IRPF al vender

Solo España: cálculos basados en normativa fiscal y legal españolaFuente de los datos: Delegum →

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TÚ ERES RESPONSABLE de verificar esta información con un profesional antes de tomar cualquier decisión. meskeIA no ejerce actividades reguladas y no se responsabiliza de las consecuencias derivadas del uso de esta herramienta.

Datos de referencia
Normativa aplicada:ISD — Ley 29/1987 ISD + normativas autonómicas 2025
Última verificación:01/01/2025 · Fuente oficial →
Datos de referencia
Normativa aplicada:Plusvalía municipal (IIVTNU) — TRLRHL (RD Legislativo 2/2004), arts. 104-110; coeficientes del art. 107.4 en la redacción del art. 24 del RDL 8/2023
Última verificación:24/09/2026 · Fuente oficial →
Los coeficientes máximos se actualizan por norma con rango de ley; cada Ayuntamiento puede aplicar los suyos, iguales o inferiores. Verificar para el ejercicio en curso.
Datos de referencia
Normativa aplicada:IRPF de la venta — Ley 35/2006 del IRPF, art. 66 (escala de la base del ahorro), redacción de la Ley 7/2024 con efectos 1/1/2025
Última verificación:12/08/2026 · Fuente oficial →
Toda ganancia patrimonial por transmisión tributa con esta escala, sea cual sea el plazo de tenencia: la distinción corto/largo plazo desapareció en 2015 (Ley 26/2014).
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Casos preconfigurados

Carga un caso real para ver el efecto de cada CCAA y parentesco.

Datos del causante (fallecido)

19852026

El día cuenta: la plusvalía municipal toma años y meses completos de fecha a fecha, y el aniversario no se cumple hasta su día.

30.000 €1.000.000 €

Datos del heredero

090

Tramo 1 del coeficiente multiplicador del art. 22.2 LISD (de 0 a 402.678,11 €). Vacío cuenta como 0 €.

Datos de la vivienda heredada

50.000 €2.000.000 €
5.000 €500.000 €
10.000 €1.000.000 €

Si vendes la vivienda heredada

0 (no vendo)30 años
50.000 €2.000.000 €

1. ISD al heredar

Comunidad de Madrid — Grupo II

Valor de referencia de la vivienda200.000,00 €
+ Ajuar doméstico (3 % del caudal, art. 15 LISD)+6000,00 €
= Base imponible206.000,00 €
− Reducción parentesco−15.956,87 €
− Reducción vivienda habitual (95 %)−122.606,47 €
= Base liquidable67.436,66 €
Cuota íntegra (tarifa)7300,03 €
× Coef. patrimonio (Grupo II)×1,0000
Tramo de patrimonio preexistente1.º (de 0 a 402.678,11 €)
= Cuota tributaria7300,03 €
− Bonificación CCAA (99,0 %)−7227,03 €
Cuota ISD final73,00 €
Pierdes la reducción por vivienda habitual: vendes a los 5 años y el art. 20.2.c LISD exige mantenerla 10 años. Hay que presentar una autoliquidación complementaria e ingresar los 222,25 € que la reducción ahorró, más intereses de demora (que dependen de las fechas reales y no se calculan aquí). El plazo para presentarla lo fija la normativa de tu comunidad autónoma: compruébalo antes de que corran más intereses. Otras comunidades fijan plazos de mantenimiento propios: comprueba el de la tuya.

2. Plusvalía municipal (herencia)

IIVTNU — 31 años de tenencia

Valor catastral suelo60.000,00 €
Coeficiente 20 o más años0,40
Tipo municipal (orientativo)25 %
Método objetivo6000,00 €
Método real (suelo)15.000,00 €
Método elegidoObjetivo (menor)
Cuota plusvalía municipal6000,00 €

3. IRPF al vender

Venta a los 5 años

Valor adquisición fiscal*206.295,25 €
Valor de venta250.000,00 €
− Plusvalía municipal de la venta (5 años, coef. 0,18)−2700,00 €
= Valor de transmisión**247.300,00 €
Ganancia patrimonial41.004,75 €

Tramos: 19 % / 21 % / 23 % / 27 % / 30 %

Cuota IRPF venta8491,00 €

* Valor referencia ISD + cuota ISD + cuota plusvalía pagadas.

** Precio menos los tributos inherentes a la transmisión satisfechos por el vendedor (art. 35.2 LIRPF): la plusvalía municipal que se devenga en esta segunda transmisión, y que pagas tú.

Coste fiscal total acumulado

ISD73,00 €
+ ISD regularizado (venta antes de 10 años)222,25 €
+ Plusvalía municipal (herencia)6000,00 €
+ Plusvalía municipal (venta)2700,00 €
+ IRPF venta8491,00 €
= TOTAL17.486,25 €

El IIVTNU se devenga en cada transmisión y en la venta lo paga el vendedor, que aquí eres tú: son 5 años de tenencia sobre el mismo valor catastral del suelo. Esa cuota se descuenta además del valor de transmisión en el IRPF (art. 35.2 LIRPF), así que el total no sube en su importe entero.

Representa el 6,99 % del valor de venta (250.000,00 €).

Guía Heredar y Vender Vivienda

ISD, plusvalía municipal e IRPF en cadena

Los tres impuestos en cadena

ImpuestoCuándo se pagaCómo se calculaQuién lo paga
ISD (Sucesiones)Plazo 6 meses tras el fallecimiento (prorrogable otros 6 meses, art. 68 RISD)Sobre valor de referencia, con tarifa estatal o autonómica + bonificación CCAAHeredero (cada uno por su parte)
Plusvalía municipal (IIVTNU)Plazo 6 meses tras el fallecimiento (prorrogable hasta 12 meses en TOTAL a solicitud, art. 110.2.b TRLRHL)Método objetivo (valor catastral suelo × coef.) o método real (ganancia real prorrateada al suelo). Se elige el menor.Heredero. Paga al Ayuntamiento.
IRPF (ganancia patrimonial)Año siguiente a la venta (campaña Renta)(Valor de transmisión − valor adquisición fiscal) × tramos 19-30 %. El valor de transmisión es el precio de venta menos la plusvalía municipal de la venta (art. 35.2 LIRPF), y el valor de adquisición fiscal incluye los impuestos pagados al heredar.El que vende (heredero, si vendes)

La secuencia es siempre: ISD + plusvalía al heredar (mismo plazo de 6 meses), e IRPF solo si después decides vender. Si conservas la vivienda como tuya, no hay IRPF.

Casos típicos

Hijo hereda piso vivienda habitual del padre

Con las reducciones estatales, que cada comunidad autónoma puede mejorar: parentesco (15.956,87 €) + vivienda habitual del 95 % (hasta 122.606,47 €). Varias las mejoran —Andalucía y Extremadura, entre otras—, y el panel aplica las de la comunidad elegida. En las comunidades de régimen común que bonifican la cuota al 99 % o más (Comunidad de Madrid, Andalucía, Galicia, Región de Murcia, Comunitat Valenciana, Extremadura, Canarias, Castilla y León, La Rioja, Aragón) el ISD se queda en casi nada — Aragón, eso sí, deja de bonificar del todo por encima de 3.000.000 € de base liquidable. Ojo con las que bonifican por tramos: Castilla-La Mancha empieza en el 100 % pero baja al 80 % por encima de 300.000 € de base liquidable, y Cantabria baja del 100 % al 99 % a partir de 100.000 €. País Vasco bonifica también cerca del 99 %, pero es régimen foral: la cifra real depende de la Hacienda Foral correspondiente (Álava, Bizkaia o Gipuzkoa) y exige consulta obligatoria. Cambia la comunidad en el selector de arriba y el cálculo lo dice. En cualquier caso quedan la plusvalía municipal y, si vende, el IRPF.

Cónyuge viudo hereda

Mismo trato que descendientes (Grupo II). Importante: el cónyuge viudo en gananciales ya es titular del 50 % antes de la herencia (no es "heredero" de esa parte). Solo hereda lo que es privativo del fallecido o el 50 % de los gananciales.

Hermano o sobrino hereda (Grupo III)

Reducción de parentesco mucho menor (7993,46 €) y un coeficiente multiplicador de 1,5882 si su patrimonio previo no pasa de 402.678,11 €, que sube por tramos hasta 1,9059 por encima de 4.020.770,98 €. La mayoría de CCAA NO bonifican al Grupo III. Resultado: tributación notable, a menudo decenas de miles de euros sobre 200-300k.

Heredero del Grupo IV (sin parentesco)

Coeficiente multiplicador 2,0 con un patrimonio previo de hasta 402.678,11 € y sin reducciones. Casi ninguna CCAA bonifica. Heredar 200.000 € con ese patrimonio supone 65.831,70 € de ISD en régimen común, y más con un patrimonio previo alto (el coeficiente llega a 2,4). Conviene valorar si compensa renunciar a la herencia (la herencia es siempre voluntaria). Simula tu caso arriba: cada CCAA cambia el resultado.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es la diferencia entre ISD y plusvalía municipal?

El ISD es un impuesto estatal cedido a las CCAA que grava el incremento patrimonial del heredero (lo que recibe). Se paga sobre el valor de referencia. La plusvalía municipal (IIVTNU) es un impuesto del Ayuntamiento que grava específicamente el aumento del valor del terreno urbano desde la última transmisión. Se calcula sobre el valor catastral del suelo. Son impuestos distintos: pagas los dos.

¿Cuál es el plazo para liquidar el ISD?

6 meses desde el fallecimiento (arts. 67.1.a) y 68 del Reglamento del ISD (RD 1629/1991)). Se puede pedir una prórroga de otros 6 meses dentro de los 5 primeros, pero no sale gratis: devenga intereses de demora desde que vencen los 6 meses hasta que presentas. Si superas el plazo sin liquidar, el recargo se debe desde el primer día: un 1 % de partida más otro 1 % por cada mes completo de retraso, y el 15 % más intereses de demora una vez transcurridos 12 meses (Art. 27.2 LGT (Ley 58/2003), redacción de la Ley 11/2021 (BOE-A-2021-11473)). Es clave: el reloj corre desde el fallecimiento, no desde que tú te enteras.

¿Y si renuncio a la herencia?

La renuncia es válida y libera de pagar el ISD. Pero debe ser pura, simple y gratuita ante notario. Si renuncias en favor de otra persona, Hacienda lo trata como una donación y tributa doble (ISD + donación). Si la herencia tiene deudas, se puede aceptar "a beneficio de inventario" para no responder con tu patrimonio personal.

¿La plusvalía municipal se paga si hay pérdida?

No, desde el RDL 26/2021. Si demuestras que no ha habido incremento real del valor del terreno entre la fecha de adquisición original y la transmisión, la transmisión NO está sujeta al impuesto (art. 104.5 TRLRHL): no es una exención, es que el hecho imponible no llega a producirse. Hay que aportar prueba (escrituras de compra y herencia). El método real también permite elegir la base más baja entre el método objetivo y el real.

Si vendo en menos de 1 año, ¿hay diferencia en el IRPF?

No. En España, las ganancias patrimoniales de inmuebles tributan siempre en la base del ahorro (19-30 %) sea cual sea el plazo de tenencia. Los tramos son: 19 % (hasta 6000,00 €), 21 % (hasta 50.000,00 €), 23 % (hasta 200.000,00 €), 27 % (hasta 300.000,00 €), 30 % (más de 300.000,00 €).

¿Cómo afecta que fuera la vivienda habitual del fallecido?

Hay reducción del 95 % en la base imponible del ISD para cónyuge, descendientes, ascendientes o un colateral de 65 años o más que conviviera con el fallecido los últimos 2 años. El tope estatal es 122.606,47 €/heredero (cada CCAA puede mejorarlo). Requisito: mantener la vivienda al menos 10 años (art. 20.2.c LISD). Algunas CCAA piden menos: en Cataluña son 5 años (art. 19 de la Ley 19/2010) y en Andalucía 3, con una reducción del 99 % (art. 27 de la Ley 5/2021). Si la vendes antes, pierdes la reducción retroactivamente.

Pasos cronológicos tras el fallecimiento

1
Certificado de defunción y de últimas voluntades

Defunción: en el Registro Civil. Últimas voluntades: 15 días después del fallecimiento, en el Ministerio de Justicia. Te dirá si hay testamento y ante qué notario.

2
Aceptar o renunciar la herencia ante notario

Con o sin testamento. Si hay varios herederos, deben acudir todos. Inventario de bienes y deudas. Es el momento de plantear "aceptación a beneficio de inventario" si hay deudas.

3
Liquidar ISD y plusvalía municipal (6 meses)

ISD: ante la Hacienda autonómica de la CCAA donde residía el fallecido. Plusvalía municipal: ante el Ayuntamiento donde está el inmueble. Si necesitas más tiempo, pide prórroga antes de los 5 meses (con intereses de demora).

4
Inscribir en el Registro de la Propiedad

Con la escritura de aceptación de herencia y las cartas de pago de ISD y plusvalía. Sin esta inscripción no podrás vender.

5
Si decides vender: declarar ganancia en IRPF

En la declaración de la Renta del año siguiente a la venta. Valor de adquisición = valor declarado en ISD + ISD pagado + plusvalía municipal pagada + gastos inherentes. Valor de transmisión = precio de venta − la plusvalía municipal de la venta (art. 35.2 LIRPF), que es lo único que esta calculadora descuenta, y − los demás gastos que soportes al vender (notaría, gestoría o comisión inmobiliaria), que no se modelan aquí.

Buenas prácticas

No esperes al último mes

El plazo de ISD es de 6 meses. Empieza con el inventario en cuanto tengas el certificado de últimas voluntades.

El ISD lo cobra la CCAA del fallecido

No la del heredero. Si el fallecido vivía en Madrid y tú en Cataluña, se aplica la normativa de Madrid. Cuál de las dos sale más barata depende del parentesco, del importe y de si era la vivienda habitual: cambia la comunidad en el selector y compáralas.

Régimen foral: consulta obligatoria

País Vasco y Navarra tienen normativas propias muy distintas. La estimación de esta app es solo orientativa.

Aprovecha la reducción de vivienda habitual

Si era residencia habitual del fallecido y eres cónyuge/descendiente/ascendiente, la reducción del 95 % (hasta 122.606,47 € por heredero según el tope estatal, que cada comunidad autónoma puede mejorar: en Cataluña son 500.000,00 €) puede ser decisiva.

Suma los impuestos pagados al valor de adquisición

Al vender, el valor de adquisición fiscal incluye ISD y plusvalía municipal pagados al heredar. Reduce la ganancia patrimonial y por tanto el IRPF.

Asesor fiscal para casos complejos

Múltiples inmuebles, herederos en distintos países, deudas, empresa familiar, herencia con donaciones previas… consulta siempre con un profesional.

Errores frecuentes a evitar
  • Confundir el valor catastral (más bajo) con el valor de referencia (base ISD desde 2022).
  • No declarar la herencia pensando que "como no hay dinero líquido, no pasa nada": el plazo corre y los recargos llegan automáticamente.
  • Renunciar a favor de otra persona: tributa como donación + ISD (doble coste).
  • Olvidar la plusvalía municipal: es un impuesto distinto del ISD, ante el Ayuntamiento, que también vence a los 6 meses (art. 110.2 del TRLRHL (RD Legislativo 2/2004)).
  • Vender antes del plazo de mantenimiento cuando se aplicó la reducción de vivienda habitual: pierdes la reducción retroactivamente. Son 10 años con la norma estatal, 5 en Cataluña y 3 en Andalucía.
  • Calcular la ganancia patrimonial al vender sin sumar ISD ni plusvalía pagados al valor de adquisición fiscal: pagas IRPF de más.

Datos basados en TRLRHL (RD Legislativo 2/2004), arts. 104-110; coeficientes del art. 107.4 en la redacción del art. 24 del RDL 8/2023. Verificación 2026-09-24.

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