Oriéntate sobre el IIVTNU al vender o heredar un inmueble urbano.
Método objetivo y método real según RDL 26/2021.
Desde la sentencia del Tribunal Constitucional de octubre de 2021, puedes elegir entre el método objetivo (basado en coeficientes legales) o el método real (basado en el incremento de valor real). Puedes aplicar el que resulte en una cuota menor, según establece el RDL 26/2021.
Figura en el recibo del IBI, en la parte de 'valor del suelo'
Tiempo transcurrido desde la adquisición hasta la transmisión, en años completos: las fracciones de año no cuentan (art. 107.4 TRLRHL). Comprado en diciembre de 2006 y vendido en octubre de 2026 son 19 años, no 20.
Consulta el tipo exacto en tu Ayuntamiento. El máximo legal es el 30 %.
Requiere los precios de adquisición y transmisión del inmueble completo.
Esta herramienta tiene carácter exclusivamente orientativo y no constituye asesoramiento financiero, fiscal ni jurídico. Los resultados son estimaciones basadas en los datos introducidos y pueden no reflejar tu situación real.
La fiscalidad y las decisiones financieras de alto impacto requieren la intervención de un profesional cualificado (asesor fiscal, gestor, abogado o entidad financiera regulada).
TÚ ERES RESPONSABLE de verificar esta información con un profesional antes de tomar cualquier decisión. meskeIA no ejerce actividades reguladas y no se responsabiliza de las consecuencias derivadas del uso de esta herramienta.
Siempre contrasta el resultado con la liquidación del Ayuntamiento o con un asesor fiscal. El plazo para liquidar el impuesto es de 30 días hábiles desde la transmisión (6 meses en herencias, art. 110.2 del TRLRHL (RD Legislativo 2/2004)).
Conceptos clave para entender el IIVTNU
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como “plusvalía municipal”, grava el aumento de valor que experimenta el suelo urbano desde que se adquirió hasta que se transmite (venta, herencia o donación). Lo gestiona y recauda cada Ayuntamiento.
En ventas entre particulares, las partes pueden pactar que lo pague el comprador, pero ante el Ayuntamiento, el responsable legal sigue siendo el vendedor.
En octubre de 2021, el Tribunal Constitucional declaró inconstitucional el método de cálculo anterior. El Real Decreto-Ley 26/2021 reformó el impuesto introduciendo dos métodos alternativos: el método objetivo (basado en coeficientes sobre el valor catastral) y el método real (basado en el incremento de valor efectivo). El contribuyente puede elegir el que resulte más favorable.
Además, si no hay incremento real de valor (vendes por menos de lo que compraste), no se devenga el impuesto.
| Años de tenencia | Coeficiente máximo |
|---|---|
| Menos de 1 año | 0,15 |
| 1 año | 0,15 |
| 2 años | 0,14 |
| 3 años | 0,14 |
| 4 años | 0,16 |
| 5 años | 0,18 |
| 6 años | 0,19 |
| 7 años | 0,20 |
| 8 años | 0,19 |
| 9 años | 0,15 |
| 10 años | 0,12 |
| 11 años | 0,10 |
| 12 años | 0,09 |
| 13 años | 0,09 |
| 14 años | 0,09 |
| 15 años | 0,09 |
| 16 años | 0,10 |
| 17 años | 0,13 |
| 18 años | 0,17 |
| 19 años | 0,23 |
| 20 o más años | 0,40 |
Fuente: TRLRHL, coeficientes del art. 107.4 en la redacción del art. 24 del RDL 8/2023. Los Ayuntamientos pueden aplicar coeficientes inferiores a estos máximos.
| Criterio | Método Objetivo | Método Real |
|---|---|---|
| Cómo se calcula | Valor catastral del suelo × coeficiente (según años de tenencia) × tipo municipal | Incremento real (precio venta − precio compra) × proporción del suelo sobre el valor catastral total × tipo municipal |
| Cuándo suele ser más favorable | Cuando el incremento real ha sido moderado o cuando el valor catastral está muy por debajo del valor de mercado | Cuando el valor de adquisición fue alto (ej. comprado en 2006-2007) o el suelo representa un porcentaje pequeño del catastral total |
| Datos necesarios | Valor catastral del suelo (recibo IBI) + años de tenencia + tipo municipal | Precio escriturado de compra y venta + valor catastral total + valor catastral del suelo + tipo municipal |
| Complejidad | Baja — todos los datos en el IBI y en la ordenanza municipal | Media — requiere conservar escrituras y solicitar porcentaje de suelo en Catastro |
| Posibilidad de impugnar si resultado es injusto | Limitada — los coeficientes los fija la ley | Alta — si se acredita pérdida real, la cuota es cero |
| Obligación de tributar si hay pérdida | No: si acreditas con las escrituras que no hubo incremento, la transmisión no está sujeta, sea cual sea el método (art. 104.5 TRLRHL) | No — si no hay incremento real, no hay sujeción y la cuota es 0 € |
Piso comprado en 2009 por 120.000 €, vendido en 2024 por 220.000 €. Valor catastral total: 90.000 €; suelo: 50.000 € (55,6 %). Tipo municipal: 25 %.
Aquí el método objetivo es más favorable. Siempre calcula ambos antes de autoliquidar.
Heredero recibe un piso con valor catastral 80.000 €; suelo: 48.000 € (60 %). Plazo para liquidar: 6 meses desde el fallecimiento.
Si el piso se heredó a valor de mercado inferior al catastral, el método real puede acreditar pérdida y exonerar el impuesto.
Piso comprado en 2007 por 180.000 €, vendido en 2015 por 130.000 €. Pérdida real: 50.000 €.
La no sujeción con pérdida la estableció la sentencia TC 59/2017 y hoy la recoge el art. 104.5 TRLRHL. Si pagaste con pérdida dentro del plazo de prescripción, consulta a un asesor para el procedimiento de devolución.
Padre dona a hijo un local comercial. Valor catastral del suelo: 70.000 €. Tipo municipal: 30 %. Plazo: 30 días hábiles.
Comprueba si el Ayuntamiento aplica el tipo máximo (30 %) o uno inferior. Un punto porcentual de diferencia puede suponer cientos de euros.
Necesitas el precio escriturado de adquisición y el de transmisión para poder calcular por el método real. Si es herencia, el valor declarado en el Impuesto de Sucesiones. Guarda también recibos de obras de mejora: en algunas interpretaciones aumentan el valor de adquisición en el método real.
Accede a sedecatastro.gob.es o revisa el recibo del IBI. Necesitas el valor catastral total del inmueble y el valor catastral del suelo (son diferentes). Si no aparece desglosado en el IBI, solicítalo en la Gerencia de Catastro o en la sede electrónica con certificado digital.
Fórmula: Valor catastral del suelo × coeficiente (máximo legal según años) × tipo municipal. El tipo municipal máximo es el 30 %; consulta la ordenanza de tu municipio para el tipo real aplicado.
Fórmula: (Precio transmisión − Precio adquisición) × (VC suelo / VC total) × tipo municipal. Si el resultado es negativo o cero, no existe hecho imponible y la cuota es 0 €. En ese caso, puedes acreditarlo ante el Ayuntamiento con las escrituras.
Presenta la autoliquidación en el Ayuntamiento correspondiente (donde está ubicado el inmueble, no donde resides). La mayoría de grandes municipios disponen de sede electrónica. Indica expresamente el método elegido en el formulario de autoliquidación.
Ventas y donaciones: 30 días hábiles desde la firma de la escritura. Herencias: 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta 12 meses en total a solicitud del sujeto pasivo (art. 110.2 del TRLRHL (RD Legislativo 2/2004)). Si presentas tarde por tu cuenta, sin requerimiento previo, el recargo es de un 1 % de partida más otro 1 % por cada mes completo de retraso, y el 15 % más intereses de demora una vez transcurridos 12 meses (Art. 27.2 LGT (Ley 58/2003), redacción de la Ley 11/2021 (BOE-A-2021-11473)). Si es el Ayuntamiento quien lo detecta y te requiere, ya no se aplica el recargo sino el régimen sancionador.
Nunca autoliquides sin comparar método objetivo y real. La diferencia entre ambos métodos puede ser de varios miles de euros en transmisiones habituales.
Las obras de mejora (no de conservación) pueden sumarse al precio de adquisición en el método real, reduciendo la base imponible.
El plazo para el IIVTNU (6 meses) y para el Impuesto de Sucesiones son coincidentes. Tramita ambas prórrogas simultáneamente ante el Ayuntamiento y la CCAA.
El tipo máximo es el 30 %, pero muchos municipios aplican tipos inferiores. Un municipio con tipo del 20 % supone un 33 % menos de cuota que el máximo.
Los Ayuntamientos pueden aprobar coeficientes inferiores a los máximos legales. Si tu municipio aplica uno menor, el método objetivo resulta aún más ventajoso.
El recibo del IBI a veces muestra el porcentaje redondeado. El dato preciso de la sede catastral puede diferir del estimado y alterar el resultado del método real.