Cuánto cuesta comprar o vender un piso o una casa en España: ITP o IVA por comunidad autónoma, notaría, registro, plusvalía municipal e IRPF del vendedor.
También te orienta sobre garaje, trastero, local comercial, nave industrial y terreno, con enlace a la calculadora especializada de cada uno.
Esta herramienta tiene carácter exclusivamente orientativo y no constituye asesoramiento financiero, fiscal ni jurídico. Los resultados son estimaciones basadas en los datos introducidos y pueden no reflejar tu situación real.
La fiscalidad y las decisiones financieras de alto impacto requieren la intervención de un profesional cualificado (asesor fiscal, gestor, abogado o entidad financiera regulada).
TÚ ERES RESPONSABLE de verificar esta información con un profesional antes de tomar cualquier decisión. meskeIA no ejerce actividades reguladas y no se responsabiliza de las consecuencias derivadas del uso de esta herramienta.
Precio escriturado o valor de referencia catastral (el mayor)
ITP general del 6 %. Bonificación 100 % para jóvenes en pueblos pequeños desde nov/2024.
Típico: entre 200 € y 400 € (tramitación de escrituras)
Introduce el precio del inmueble para ver el desglose de gastos del comprador
Esta calculadora proporciona estimaciones orientativas. Los importes reales pueden variar según:
Los tipos de ITP, AJD y aranceles notariales pueden haber cambiado desde la última verificación de esta herramienta (ver fecha en "Datos de referencia" más arriba). Verifica los tipos vigentes con tu comunidad autónoma antes de tomar decisiones.
Esta calculadora NO sustituye el asesoramiento de un notario, abogado o asesor fiscal. Usa los resultados como estimación orientativa, NO como base para decisiones legales o financieras definitivas.
Plusvalía en IRPF: Los mayores de 65 años y las personas en situación de dependencia severa o gran dependencia que venden su vivienda habitual están exentos de tributar por la ganancia patrimonial en IRPF (art. 33.4.b LIRPF), siempre que haya sido su residencia al menos 3 años seguidos, salvo causas que obliguen a cambiar de domicilio (art. 41 bis RIRPF). Existen otras bonificaciones autonómicas según perfil (jóvenes, familias numerosas, discapacidad). Consulta con tu asesor fiscal.
El IBI lo debe quien es propietario el 1 de enero, normalmente el vendedor, que paga el recibo de todo el año. Salvo pacto en contrario, puede repercutir al comprador la parte de los días en que este ya es dueño (Tribunal Supremo, sentencia 409/2016, de 15 de junio). Con la comunidad se suele hacer lo mismo, por días del periodo de la cuota.
El importe del último recibo
Déjalo vacío si no hay comunidad
Descubre qué impuestos se pagan, cómo funcionan los aranceles y las bonificaciones disponibles
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales grava las compras de inmuebles de segunda mano. Cada comunidad autónoma fija su propio tipo, que en la vivienda va del 4 % (País Vasco) al 13 % (el tramo más alto de las escalas progresivas de Baleares y Cataluña). En Ceuta y Melilla se paga la mitad: la cuota se bonifica un 50 % (art. 57 bis TRLITPAJD). En el País Vasco ese 4 % es solo de la vivienda: un local, una nave, un terreno o un garaje comprado por separado pagan el 7 %.
La base imponible es el mayor valor entre el precio escriturado y el valor de referencia catastral.
Las viviendas nuevas (primera transmisión del promotor) pagan IVA al 10 %. Los locales comerciales y las naves industriales pagan IVA al 21 %, y el suelo edificable, el tipo general del 21 % (art. 90 LIVA), que es el que aplica la calculadora de arriba.
Además, se paga AJD (Actos Jurídicos Documentados), que en la vivienda va del 0 % al 1,5 % según la comunidad: el País Vasco exime la primera transmisión de vivienda, por su régimen foral. En locales, naves y suelo va del 0,5 % al 1,5 %, también en el País Vasco. En Ceuta y Melilla, la mitad, por la misma bonificación.
El vendedor debe pagar el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos (plusvalía municipal), con una excepción: si vende una persona física no residente en España, el comprador es sujeto pasivo sustituto y es él quien la ingresa (art. 106.2 TRLRHL, en territorio común).
Desde 2021, puede elegir entre el método objetivo (valor catastral del suelo × coeficiente según los años de tenencia) o el real, pagando el que resulte más favorable.
En el método real, el incremento de la operación (venta menos compra) no tributa entero: solo la parte que corresponde al suelo, en la misma proporción que el suelo representa sobre el valor catastral total. Por eso hacen falta las dos cifras del recibo del IBI, no solo la del suelo.
Si no hay incremento de valor, no se paga: es un supuesto de no sujeción (art. 104.5 TRLRHL, redacción del RDL 26/2021), y hay que acreditar la pérdida con las escrituras de compra y venta.
Esta calculadora aplica un tipo del 25 % como referencia orientativa habitual; cada ayuntamiento fija su propio tipo, con un máximo legal del 30 %.
La ganancia patrimonial tributa en la base del ahorro con tipos del 19 % al 30 % según el importe. En una primera entrega (obra nueva) vende el promotor: su renta no es una ganancia del ahorro, sino un rendimiento de actividad económica en el IRPF (art. 27.1 LIRPF) o, si es una sociedad, renta del Impuesto sobre Sociedades.
No es la simple diferencia entre lo que pagaste y lo que cobras: al precio de compra se le suman los impuestos y gastos de aquella compra y las mejoras, y del precio de venta se restan la comisión, tu propia gestoría —la del comprador no cuenta, art. 35.1 LIRPF— y la plusvalía municipal. Declararlos puede rebajar la factura varios miles de euros.
Exención total para mayores de 65 años y para personas en situación de dependencia severa o gran dependencia que venden su vivienda habitual (art. 33.4.b LIRPF), y exención por reinversión —total o proporcional a lo reinvertido— para quien vende su vivienda habitual y compra otra en los 2 años siguientes (art. 38.1 LIRPF). Las dos exigen que haya sido tu residencia al menos 3 años seguidos, salvo fallecimiento o una causa que obligue a cambiar de domicilio, como matrimonio, separación, traslado laboral o cambio de empleo (art. 41 bis.1 RIRPF).
Los mayores de 65 años tienen además otra vía, que esta calculadora no aplica: excluir la ganancia de cualquier elemento patrimonial, no solo de la vivienda, si destinan lo obtenido en un plazo de 6 meses a constituir una renta vitalicia asegurada a su favor, con un máximo de 240.000 € (art. 38.3 LIRPF).
Muchas comunidades rebajan el ITP a determinados colectivos, unas con tipos reducidos y otras con bonificaciones sobre la cuota (Aragón, por ejemplo, solo con lo segundo):
Cada comunidad tiene sus propios requisitos y límites de valor del inmueble. Consulta la normativa específica de tu comunidad.
Los aranceles están regulados por ley (Real Decreto 1426/1989 y 1427/1989) y se calculan según el valor del inmueble con una escala progresiva.
| Concepto | Vivienda nueva | Vivienda segunda mano | ¿Quién paga? |
|---|---|---|---|
| IVA | 10 % (21 % locales y naves · 21 % terrenos) | No aplica | Comprador |
| ITP | No aplica | 4 % – 13 % (según CC.AA.), la mitad en Ceuta y Melilla | Comprador |
| AJD | 0 % – 1,5 % | 0 % – 1,5 % (con hipoteca) | Comprador · con hipoteca, la entidad financiera (art. 29 TRLITPAJD, redacción del RDL 17/2018) |
| Plusvalía municipal | Sí | Sí | Vendedor (si es una persona física no residente, la ingresa el comprador como sustituto, art. 106.2 TRLRHL) |
| IRPF ganancia patrimonial | No aplica: vende el promotor (actividad económica o Impuesto sobre Sociedades) | 19 % – 30 % | Vendedor. Si el vendedor es no residente y no actúa mediante establecimiento permanente en España, el comprador tiene además que retener el 3 % del precio acordado e ingresarlo a cuenta del impuesto del vendedor (art. 25.2 TRLIRNR): esa parte no se le paga al vendedor, sino a Hacienda. Si no se ingresa, el inmueble queda afecto al pago de la menor de las dos cantidades, la retención o el impuesto. No se aplica a la aportación de un inmueble al constituir o ampliar el capital de una sociedad residente en España. |
| Notaría | 490 € – 1170 € | 490 € – 1170 € | Por ley, la escritura matriz el vendedor y la primera copia el comprador, salvo pacto (art. 1455 CC); es habitual pactar que la pague entera el comprador |
| Registro de la propiedad | 160 € – 330 € | 160 € – 330 € | Comprador |
Marta, 29 años, compra su primera vivienda habitual de segunda mano en Andalucía por 140.000 €. Al ser menor de 35 años y no superar los 150.000 €, se aplica el tipo reducido de ITP del 3,5 % (4900 €) en lugar del tipo general del 7 %. Además paga unos 1149 € en notaría (650 €), registro (199 €) y gestoría (300 €).
Carlos compra un piso nuevo en Valencia por 180.000 €. Paga el 10 % de IVA (18.000 €) más el 1,4 % de AJD (2520 €) al ser la primera transmisión del promotor. El total de impuestos asciende a 20.520 €. Si el piso va a ser su vivienda habitual, el AJD valenciano baja al 0,1 %.
Ana vende su piso por 250.000 €. Lo compró hace 8 años por 180.000 €, y el valor catastral de su suelo es de 60.000 €. Paga la comisión inmobiliaria (3 %, 7500 €) y la plusvalía municipal (2850 € por el método objetivo), y las dos minoran el valor de transmisión: su ganancia patrimonial es de 59.650 €, que tributa al 19 % los primeros 6000 €, al 21 % hasta 50.000 € y al 23 % el resto: 12.599,50 € de IRPF. La gestoría del comprador NO se resta: el art. 35.1 LIRPF solo admite los gastos satisfechos por quien transmite.
Pedro, 67 años, vende por 300.000 € su vivienda habitual, en la que vive desde hace más de 3 años. Al ser mayor de 65 años y tratarse de su residencia habitual, está exento de tributar la ganancia patrimonial en IRPF (art. 33.4.b LIRPF). Solo debe abonar la plusvalía municipal.
El ITP se aplica a viviendas de segunda mano (transmisiones entre particulares), mientras que el IVA al 10 % se paga en viviendas nuevas (primera entrega del promotor). No pueden coexistir en la misma operación: o se paga uno u otro, nunca ambos.
Sí, dentro de un límite. Por ley, los gastos de otorgamiento de la escritura —la matriz que autoriza el notario— son del vendedor, y los de la primera copia y los posteriores a la venta, del comprador, salvo pacto en contrario (art. 1455 del Código Civil). En la práctica es habitual pactar que el comprador pague toda la notaría y el registro, pero es un acuerdo que se escribe en las arras o en el contrato privado, no una obligación legal. Lo que el pacto no cambia es quién responde de cada impuesto ante la Administración (art. 17.5 de la Ley General Tributaria): el comprador, del ITP y del AJD; el promotor, del IVA de la obra nueva, que repercute al comprador en la factura; y el vendedor, del IRPF de la ganancia y de la plusvalía municipal, con una excepción: si vende una persona física no residente en España, el comprador es sujeto pasivo sustituto y es él quien la ingresa (art. 106.2 TRLRHL, en territorio común). Si el vendedor es no residente y no actúa mediante establecimiento permanente en España, el comprador tiene además que retener el 3 % del precio acordado e ingresarlo a cuenta del impuesto del vendedor (art. 25.2 TRLIRNR): esa parte no se le paga al vendedor, sino a Hacienda. Si no se ingresa, el inmueble queda afecto al pago de la menor de las dos cantidades, la retención o el impuesto. No se aplica a la aportación de un inmueble al constituir o ampliar el capital de una sociedad residente en España.
Desde 2022, la base imponible del ITP es el mayor valor entre el precio escriturado y el valor de referencia catastral (publicado por el Catastro). Si el valor de referencia supera el precio de compra, deberás pagar ITP sobre ese valor mayor, aunque hayas comprado más barato. En la obra nueva el IVA va sobre el precio pactado, pero el AJD de la escritura tampoco puede calcularse sobre menos que el valor de referencia (art. 30.1 TRLITPAJD).
Cuando no hay incremento de valor del terreno —por ejemplo, si vendes por lo mismo que pagaste o por menos—, la transmisión no está sujeta al impuesto (art. 104.5 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales, en la redacción del RDL 26/2021, tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 26 de octubre de 2021). No es una exención: el impuesto no llega a devengarse. Aun así hay que declarar la transmisión y aportar las escrituras de compra y de venta para acreditarlo. Si hay incremento, el vendedor puede elegir el método de cálculo más favorable: objetivo o real.
Si compras con hipoteca, los gastos financieros no son deducibles en IRPF desde 2013 (solo para contratos anteriores). Sin embargo, los gastos de compraventa (notaría, registro, ITP) incrementan el valor de adquisición, reduciendo la ganancia patrimonial futura al vender.
Muchas comunidades aplican tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad (≥33 %), VPO o municipios en riesgo de despoblación. Los requisitos (edad, ingresos, valor máximo del inmueble) varían por comunidad: la edad tope del tipo joven va de los 30 a los 40 años según dónde compres, y el panel de beneficios fiscales de la calculadora muestra la que aplica en cada caso. Consulta la normativa de tu CC.AA.
No es obligatoria por ley, pero los bancos suelen exigirla cuando hay hipoteca para asegurarse de que la documentación se tramita correctamente. Su coste oscila entre 200 € y 400 €. Sin hipoteca, puedes presentar los impuestos directamente o contratar una gestoría por comodidad.
Suma al precio del inmueble entre un 3,2 % y un 12,6 % adicional para gastos e impuestos: el punto exacto dentro de esa horquilla depende de la comunidad, del precio y de si la compra es de obra nueva o de segunda mano. Usa el simulador para obtener la cifra de tu caso.
Verifica los requisitos de tu comunidad autónoma: edad, ingresos, discapacidad, familia numerosa. Un tipo reducido puede suponerte miles de euros de ahorro en el impuesto principal.
En el contrato de arras, especifica quién asume cada gasto. Por ley, la escritura matriz corre a cargo del vendedor y la primera copia del comprador (art. 1455 del Código Civil), salvo que pactéis otra cosa, y es habitual pactar que el comprador pague toda la notaría: si no lo acordáis, rige el reparto legal. Lo que el contrato no cambia es quién responde de cada impuesto ante la Administración (art. 17.5 de la Ley General Tributaria).
En el momento de la firma, el notario calcula sus honorarios según los aranceles oficiales. La gestoría (o tú mismo) se encargará de tramitar los impuestos en los plazos legales.
El ITP o, en obra nueva, el AJD debe liquidarse en un plazo de 30 días hábiles desde la firma (art. 102.1 del Reglamento del ITPAJD, RD 828/1995). Plazo estatal supletorio: algunas comunidades autónomas fijan el suyo. Confirma el de la tuya antes de presentar. El incumplimiento genera un recargo desde el primer día: un 1 % de partida más otro 1 % por cada mes completo de retraso, y el 15 % más intereses de demora una vez transcurridos 12 meses (Art. 27.2 LGT (Ley 58/2003), redacción de la Ley 11/2021 (BOE-A-2021-11473)).
Una vez pagados los impuestos, presenta la escritura en el Registro de la Propiedad. Guarda todos los justificantes de pago para futuras ventas, ya que incrementan el valor de adquisición y reducen la posible ganancia patrimonial tributable.
Consulta el valor catastral antes de negociar el precio. Si supera el precio de mercado, prepara documentación para impugnar la base imponible del ITP.
Aunque los aranceles notariales están regulados, los complementos y servicios adicionales pueden variar. Compara y elige la notaría con mejor relación calidad-precio.
Liquida los impuestos en los 30 días hábiles legales (art. 102.1 del Reglamento del ITPAJD, RD 828/1995); plazo estatal supletorio: algunas comunidades autónomas fijan el suyo. Confirma el de la tuya antes de presentar. Un retraso, aunque sea breve, genera recargos automáticos. Tenlo agendado desde el día de la firma.
En operaciones con hipoteca bancaria, el banco a veces incluye la gestoría en sus servicios. Verifica si puedes elegir tu propia gestoría para reducir costes.
Conserva las facturas de notaría, registro, impuestos y reformas. Cuando vendas en el futuro, estos gastos incrementan el valor de adquisición y reducen la ganancia patrimonial tributable: es justo lo que recoge el campo «impuestos y gastos que pagaste al comprar» de la pestaña Vendedor.
Este simulador aplica la exención por reinversión en vivienda habitual y la del art. 33.4.b (mayores de 65 años o dependencia severa o gran dependencia), pero hay situaciones que no cubre: herencias, divorcios, no residentes, varios titulares, la renta vitalicia de los mayores de 65 (art. 38.3 LIRPF) y los coeficientes de abatimiento de las compras anteriores a 1995. Ahí un asesor fiscal sí marca la diferencia.