Calcula el ITP, notaría, registro y gastos al comprar o vender un trastero en España
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Trastero vinculado a vivienda: tributa como anejo residencial (IVA 10 % en obra nueva, ITP residencial en segunda mano). Trastero vendido de forma independiente: en obra nueva pierde el tipo reducido y paga el IVA general del 21 % (art. 91.Uno.1.7º LIVA) en el territorio donde rige el IVA, sin distinción por comunidad autónoma — salvo en Canarias, Ceuta y Melilla, donde no se paga IVA sino IGIC o IPSI (ver aviso abajo). En segunda mano paga el mismo ITP que el vinculado, salvo en el País Vasco: allí el trastero comprado por separado paga el 7 % y no el 4 % de la vivienda.
Precio escriturado o valor de referencia catastral (el mayor)
ITP general del 6 %. Bonificación 100 % para jóvenes en pueblos pequeños desde nov/2024.
Los tipos reducidos aplican si la CCAA los reconoce para anejos residenciales
Típico: 200-400 € (tramitación de escrituras). Solo afecta al presupuesto del comprador
Introduce el precio del trastero para ver el desglose de gastos del comprador
El IBI lo debe quien es propietario el 1 de enero, normalmente el vendedor, que paga el recibo de todo el año. Salvo pacto en contrario, puede repercutir al comprador la parte de los días en que este ya es dueño (Tribunal Supremo, sentencia 409/2016, de 15 de junio). Con la comunidad se suele hacer lo mismo, por días del periodo de la cuota.
El importe del último recibo
Déjalo vacío si no hay comunidad
Fiscalidad del trastero: ITP, IVA, plusvalía municipal y diferencias según la modalidad
| Concepto | Trastero vinculado a vivienda | Trastero independiente | Garaje / Plaza de parking |
|---|---|---|---|
| IVA en obra nueva | 10 % (anejo de la vivienda) | 21 % (tipo general) | 10 % con la vivienda (máx. 2 plazas) · 21 % independiente |
| ITP en segunda mano | Tipo general de la comunidad (en el País Vasco, el 4 % de la vivienda si se transmite con ella) | Tipo general de la comunidad (en el País Vasco, 7 %) | Tipo general de la comunidad (en el País Vasco, 7 % si se compra por separado) |
| Tipos reducidos ITP | Según CCAA (anejo residencial) | Según CCAA, pero casi todos exigen vivienda habitual | Según CCAA (anejo residencial) |
| AJD en primera mano (en Ceuta y Melilla se paga la mitad: bonificación del 50 % de la cuota, art. 57 bis.1 TRLITPAJD) | 0 % – 1,5 % según CCAA | 0,5 % – 1,5 % según CCAA | 0 % – 1,5 % con la vivienda · 0,5 % – 1,5 % independiente |
| Plusvalía municipal | Sí (parte proporcional del suelo) | Sí (suelo del trastero) | Sí (parte proporcional del suelo) |
| IRPF ganancia patrimonial | 19 % – 30 % | 19 % – 30 % | 19 % – 30 % |
Al comprar un piso de obra nueva en Madrid por 280.000 € con trastero incluido por 12.000,00 €, el trastero tributa al 10 % de IVA (1200,00 €) más AJD al 0,75 % (90,00 €). El promotor lo vende como anejo de la vivienda, por lo que se aplica el mismo tipo reducido.
Una persona compra un trastero independiente en Cataluña por 18.000,00 €. Al ser segunda mano, paga ITP por 1800,00 € (primer tramo de la escala progresiva catalana), más notaría (289,89 €) y registro (62,66 €), ambos con el IVA ya incluido.
El vendedor debe calcular la plusvalía municipal (si la hay; con una excepción: si vende una persona física no residente en España, el comprador es sujeto pasivo sustituto y es él quien la ingresa (art. 106.2 TRLRHL, en territorio común)) y la posible ganancia patrimonial en IRPF. Si compró el trastero por 8.000 € y lo vende por 15.000 €, la diferencia bruta son 7.000 €, pero el art. 35 LIRPF descuenta antes los gastos de la venta: con la comisión del 3 % que trae el simulador (450,00 €), y antes de restar la plusvalía municipal, la ganancia queda como máximo en 6550,00 € y el IRPF en 1255,50 €, porque la base del ahorro no es plana: 19 % hasta 6000 € y 21 % sobre el resto. La plusvalía que se pague se resta del valor de transmisión, así que las dos cifras bajan un poco más. Ese IRPF supone que la venta es tu única renta del ahorro del año: con intereses, dividendos u otras ganancias, la venta cae en tramos más altos y la cuota que añade sube (la calculadora lo tiene en cuenta si las escribes en la pestaña Vendedor).
Un joven de 30 años que compra un trastero en Galicia por 12.000,00 € paga el tipo general del 8 % (960,00 €), y no el reducido del 3 % para jóvenes: la Xunta lo condiciona a que el inmueble sea vivienda habitual, y un trastero comprado por separado nunca lo es. El reducido sí entra si el trastero se adquiere como anejo de la vivienda en la misma escritura.
Escriturar, en sentido estricto, es firmar la compraventa ante notario, y esa factura depende del precio: para un trastero de 8000 € salen unos 171-228 € de notaría, según el arancel del RD 1426/1989 y la extensión de la escritura. A eso hay que sumarle la inscripción en el Registro de la Propiedad (unos 43 € para ese mismo importe) y, sobre todo, el impuesto de la transmisión, que es la partida más grande: el ITP, del 6 % al 13 % según la comunidad autónoma (la mitad en Ceuta y Melilla, por su bonificación del 50 %, que alcanza también al AJD), o IVA más AJD cuando la operación tributa por IVA —esta página explica más abajo cuál de los dos toca en este caso—. Si además se encarga la gestión a una gestoría, súmale su minuta. El simulador de arriba lo calcula para tu precio y tu comunidad.
Depende de cómo se compre. Si el promotor transmite el trastero conjuntamente con la vivienda como anejo, se aplica el IVA reducido del 10 % (art. 91.Uno.1.7º de la Ley del IVA). Si el trastero se adquiere de forma independiente, con su propia finca registral y en operación separada, tributa al tipo general del 21 %. Es el mismo criterio que se aplica a las plazas de garaje. En Canarias, Ceuta y Melilla no rige el IVA sino el IGIC o el IPSI, con sus propios tipos.
El trastero vinculado forma parte de la misma finca registral que la vivienda y se vende junto a ella como anejo. El trastero independiente tiene su propia referencia catastral y escritura y puede venderse por separado. La diferencia fiscal principal está en la obra nueva: el vinculado paga IVA al 10 % como anejo y el independiente al 21 %. En segunda mano ambos pagan ITP al tipo de la comunidad autónoma —salvo en el País Vasco, donde el trastero comprado por separado paga el 7 % y no el 4 % de la vivienda—, aunque los tipos reducidos por perfil del comprador suelen exigir que la compra sea de vivienda habitual. Consulta siempre con un asesor fiscal antes de la operación.
Sí. Si el trastero tiene finca registral propia (trastero independiente), se puede comprar y vender de forma autónoma sin necesidad de adquirir la vivienda a la que originalmente estuvo vinculado. Esta es una operación habitual, especialmente en comunidades de propietarios donde el trastero sale a la venta de forma separada.
Sí. La plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) se aplica también a la venta de trasteros, y la paga quien vende, con una excepción: si vende una persona física no residente en España, el comprador es sujeto pasivo sustituto y es él quien la ingresa (art. 106.2 TRLRHL, en territorio común). Desde 2021, el vendedor puede elegir el método más favorable: el objetivo (basado en el valor catastral del suelo y el tiempo de tenencia) o el real (basado en la ganancia efectiva). Si no hay incremento de valor —por ejemplo, si vendes por lo mismo que pagaste o por menos—, la transmisión no está sujeta al impuesto (art. 104.5 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales): no es una exención, el impuesto no llega a devengarse, aunque hay que declararlo y aportar las escrituras de compra y venta. Todo eso es el régimen común: en Navarra y el País Vasco el impuesto se rige por su normativa foral, con sus propias reglas y tipos, y esta calculadora no lo calcula; en Ceuta y Melilla la cuota se bonifica un 50 % (art. 159.2 TRLRHL), y la calculadora lo aplica. Esta calculadora aplica un tipo del 25 % como referencia orientativa habitual; cada ayuntamiento fija el suyo, con un máximo legal del 30 %.
Depende de cada comunidad autónoma. La mayoría de los tipos reducidos de ITP (jóvenes, familias numerosas, discapacidad) se diseñaron para vivienda habitual. No obstante, como el trastero vinculado se considera anejo residencial, algunas comunidades autónomas pueden extenderlos. En el caso del trastero independiente, el tratamiento es menos claro y varía según la normativa autonómica. Verifica los requisitos específicos de tu comunidad antes de la compra.
Antes de comprar, consulta en el Registro de la Propiedad si el trastero tiene finca propia o está vinculado a otra. Esto afecta a la operación y a los impuestos.
El ITP se calcula sobre el mayor valor entre el precio escriturado y el valor de referencia catastral. Si compras al promotor, el IVA va sobre el precio pactado, pero el AJD tampoco puede calcularse sobre menos que el valor de referencia (art. 30.1 TRLITPAJD). Compruébalo en la Sede Electrónica del Catastro antes de acordar el precio.
El ITP o, en obra nueva, el AJD debe liquidarse en 30 días hábiles desde la firma de la escritura (art. 102.1 del Reglamento del ITPAJD, RD 828/1995). Plazo estatal supletorio: algunas comunidades autónomas fijan el suyo. Confirma el de la tuya antes de presentar. Presentarlo tarde por iniciativa propia, sin requerimiento de la Administración, genera recargo desde el primer día: un 1 % de partida más otro 1 % por cada mes completo de retraso, y el 15 % más intereses de demora una vez transcurridos 12 meses (Art. 27.2 LGT (Ley 58/2003), redacción de la Ley 11/2021 (BOE-A-2021-11473)); se reduce un 25 % si el recargo se paga en período voluntario.
Conserva la escritura, el ITP pagado y los gastos de notaría. Si en el futuro vendes, estos gastos se suman al valor de adquisición y reducen la ganancia patrimonial en IRPF.