Simulador de Gastos de Compra de Nave Industrial

Paga IVA 21 % + AJD. Si la empresa destina la nave a actividades sujetas y no exentas de IVA, puede deducir el IVA en la declaración trimestral (modelo 303). En Canarias no paga IVA sino IGIC, que también se deduce; en Ceuta y Melilla, IPSI, que en la compra de un inmueble no se puede deducir (Ley 8/1991, art. 20.3).

Paga ITP al tipo general de su CCAA — salvo en Ceuta y Melilla, donde la cuota se bonifica un 50 % (art. 57 bis TRLITPAJD) para cualquier inmueble, también una nave, y en las comunidades con un tipo reducido para el inmueble con el que se inicia una actividad, como Aragón (lo indica el recuadro de la comunidad). Y salvo la renuncia a la exención, que puede hacer quien vende si es empresario y el autónomo tiene derecho a deducir el IVA (art. 20.Dos LIVA, tercera opción del selector): entonces no paga ITP sino IVA, que autoliquida él mismo y se deduce. El ITP no es deducible como IVA, pero sí se añade al valor de adquisición del activo.

Solo si el comprador es sujeto pasivo de IVA y la nave se destina a una actividad económica sujeta y no exenta (una clínica o un colegio, exentos, no lo deducen). El IVA se recupera en la declaración trimestral, reduciendo el coste real de adquisición.

Si vendes la nave como persona física, la ganancia tributa en el IRPF base del ahorro (19-30 %). Si vendes como empresa (IS), tributa en el Impuesto de Sociedades. Esa escala es la estatal: si resides en el País Vasco o en Navarra, tu IRPF es foral y se liquida con su propia escala. Y si la nave está en Ceuta o Melilla, la parte de la cuota que corresponde a esa ganancia lleva una deducción del 60 % (art. 68.4 de la Ley del IRPF).

Escriturar, en sentido estricto, es firmar la compraventa ante notario, y esa factura depende del precio: para una nave industrial de 105.000 € salen unos 497-663 € de notaría, según el arancel del RD 1426/1989 y la extensión de la escritura. A eso hay que sumarle la inscripción en el Registro de la Propiedad (unos 169 € para ese mismo importe) y, sobre todo, el impuesto de la transmisión, que es la partida más grande: el ITP, del 6 % al 13 % según la comunidad autónoma (la mitad en Ceuta y Melilla, por su bonificación del 50 %, que alcanza también al AJD), o IVA más AJD cuando la operación tributa por IVA —esta página explica más abajo cuál de los dos toca en este caso—. Si además se encarga la gestión a una gestoría, súmale su minuta. El simulador de arriba lo calcula para tu precio y tu comunidad.

Depende del tipo de transmisión, y nunca se pagan los dos a la vez. Si la nave es de nueva construcción y la vende el promotor (primera entrega), se paga IVA al 21 % más AJD (Actos Jurídicos Documentados), que va del 0,5 % al 1,5 % según la comunidad autónoma; en Ceuta y Melilla se paga la mitad (bonificación del 50 % de la cuota, art. 57 bis.1 del TRLITPAJD). Si es de segunda mano, se paga ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) al tipo general de la comunidad, que va del 6 % al 13 % contando el tramo más alto de las comunidades con escala progresiva. Con una salvedad que en naves industriales es frecuente: la segunda transmisión está exenta de IVA, pero cuando el comprador es un empresario con derecho a deducir el IVA, el vendedor que también lo es suele renunciar a esa exención (art. 20.Dos de la Ley del IVA: el derecho a deducir se exige al comprador). Entonces la operación vuelve al IVA, con inversión del sujeto pasivo (lo declara el comprador), y no se paga ITP, aunque el AJD suele ir a un tipo incrementado en muchas comunidades. El simulador lo contempla en su opción «2ª mano con renuncia al IVA» y aplica el AJD propio de la renuncia donde está verificado en su norma (la Comunidad Valenciana); en las demás usa el general, así que conviene contrastarlo con tu asesor. En Canarias, Ceuta y Melilla no rige el IVA sino el IGIC o el IPSI, con sus propios tipos: por eso el simulador no calcula ahí el impuesto de la obra nueva, ni en Canarias el de la renuncia, que allí es a la exención del IGIC (art. 50.Cinco de la Ley canaria 4/2012). En Ceuta y Melilla el IPSI no admite la renuncia (Ley 8/1991, arts. 7 y 20.3), así que la segunda mano paga siempre ITP, cuya cuota se bonifica al 50 % (art. 57 bis del TRLITPAJD), sea cual sea el uso del inmueble.

Sí, si el comprador es un sujeto pasivo de IVA (empresa o autónomo) y destina la nave a una actividad económica sujeta y no exenta de IVA: el IVA soportado se deduce en el modelo 303, y el porcentaje deducible depende del grado de afectación de la nave a esa actividad. Si la actividad está exenta de IVA (por ejemplo, la sanitaria o la educativa), no es deducible. Con el ITP no existe esta posibilidad: es un gasto no recuperable.

Los tipos reducidos de ITP por perfil del comprador (jóvenes, familias numerosas, discapacidad) son exclusivos de la vivienda. Para naves industriales y locales comerciales aplica el tipo general de la comunidad, que hoy va del 6 % al 13 % — el techo corresponde al tramo más alto de las comunidades con escala progresiva, así que una nave cara puede pagar un tipo efectivo superior al nominal de su comunidad. Hay dos salvedades. Alguna comunidad tiene tipos propios ligados a la actividad económica y no a la vivienda —en Aragón, por adquirir un inmueble para iniciar una actividad—, que esta calculadora no aplica: la nota de tu comunidad, en el recuadro de la calculadora, lo dice. Y en Ceuta y Melilla la cuota se bonifica un 50 % (art. 57 bis del TRLITPAJD), y ahí sí entra cualquier inmueble, también una nave.

El AJD aplica en la compra de nave nueva (primera transmisión) junto con el IVA, igual que en cualquier otro inmueble. En segunda mano sin renunciar a la exención se paga ITP y no AJD —ahí el AJD solo se pagaría sobre la escritura de hipoteca, si la hay—. Pero si el vendedor renuncia a la exención porque el comprador es un empresario con derecho a deducir el IVA (art. 20.Dos LIVA; tercera opción de «Tipo de transmisión»), la operación vuelve al IVA y sí devenga AJD sobre la propia compraventa, con varias comunidades aplicándole un tipo incrementado. El País Vasco, que exime del AJD la primera transmisión de una vivienda, sí lo cobra a una nave, y en Ceuta y Melilla se paga la mitad (bonificación del 50 % de la cuota, art. 57 bis.1 TRLITPAJD). Su base no es solo el precio: aunque el IVA se calcula sobre la contraprestación pactada, la base del AJD no puede ser inferior al valor de referencia catastral (art. 30.1 TRLITPAJD, redacción de la Ley 11/2021).

Sí. La plusvalía municipal (IIVTNU) se aplica al incremento del valor del suelo durante el tiempo de propiedad, independientemente de si el inmueble es residencial o industrial. Si no hay incremento real en el valor del terreno se produce un supuesto de no sujeción, no una exención (art. 104.5 TRLRHL, redacción del RDL 26/2021): el impuesto no llega a devengarse, pero hay que declararlo y acreditarlo con las escrituras de compra y venta. Todo eso es el régimen común: en Navarra y el País Vasco el impuesto se rige por su normativa foral, con sus propias reglas y tipos; en Ceuta y Melilla la cuota se bonifica un 50 % (art. 159.2 TRLRHL). Este simulador no calcula la plusvalía municipal.

Confirma que la nave tiene licencia de actividad compatible con tu uso previsto. Un cambio de uso puede implicar costes adicionales en obras y licencias.

Si tu actividad está sujeta a IVA y no exenta, el IVA de la primera mano (21 %) es deducible, y en segunda mano, si quien vende es empresario, cabe que renuncie a la exención (el derecho a deducir que exige el art. 20.Dos LIVA es el tuyo, el del comprador): la operación vuelve al IVA, que autoliquida el comprador (inversión del sujeto pasivo) y también es deducible. Sin renuncia, la segunda mano paga ITP, que no es deducible: una diferencia que pesa más en naves de alto valor. La renuncia es la tercera opción del selector.

Comprar con sociedad puede facilitar la deducción de gastos (amortización, IBI, seguros). Comprar a título personal puede ser más sencillo pero menos eficiente fiscalmente. Analiza con tu asesor cuál te conviene.

Conserva facturas de ITP, notaría, registro y reformas. Al vender, estos gastos incrementan el valor de adquisición y reducen la ganancia patrimonial o el beneficio en el Impuesto de Sociedades. El IVA soportado que te hayas deducido no cuenta aquí: al recuperarlo deja de ser un coste, y sumarlo otra vez al valor de adquisición lo contaría dos veces. Guarda igualmente sus facturas, que es lo que sostiene la deducción.