Simulador de Gastos de Compra de Nave Industrial

Paga IVA 21% + AJD. Si la empresa está dada de alta en actividades sujetas a IVA, puede deducir el IVA en la declaración trimestral (modelo 303).

Paga ITP al tipo general de su CCAA — salvo en Ceuta y Melilla, donde la cuota se bonifica un 50 % (art. 57 bis TRLITPAJD) para cualquier inmueble, también una nave. El ITP no es deducible como IVA, pero sí se añade al valor de adquisición del activo.

Solo si el comprador es sujeto pasivo de IVA y la nave se destina a la actividad económica. El IVA se recupera en la declaración trimestral, reduciendo el coste real de adquisición.

Si vendes la nave como persona física, la ganancia tributa en el IRPF base del ahorro (19-30%). Si vendes como empresa (IS), tributa en el Impuesto de Sociedades.

Escriturar, en sentido estricto, es firmar la compraventa ante notario, y esa factura depende del precio: para una nave industrial de 105.000 € salen unos 523-698 € de notaría, según el arancel del RD 1426/1989 y la extensión de la escritura. A eso hay que sumarle la inscripción en el Registro de la Propiedad (unos 177 € para ese mismo importe) y, sobre todo, el impuesto de la transmisión, que es la partida más grande: el ITP, del 4% al 13% según la comunidad autónoma, o IVA más AJD cuando la operación tributa por IVA —esta página explica más abajo cuál de los dos toca en este caso—. Si además se encarga la gestión a una gestoría, súmale su minuta. El simulador de arriba lo calcula para tu precio y tu comunidad.

Depende del tipo de transmisión. Si es la primera entrega del promotor (obra nueva), se paga IVA al 21%. Si es de segunda mano, se paga ITP al tipo general de la comunidad autónoma. Nunca se pagan los dos a la vez.

Con una salvedad que en naves industriales es frecuente: la segunda transmisión está exenta de IVA, pero cuando comprador y vendedor son empresarios con derecho a deducción es habitual renunciar a esa exención. Entonces la operación vuelve al IVA (con inversión del sujeto pasivo: lo declara el comprador) y no se paga ITP, aunque el AJD suele ir a un tipo incrementado en muchas comunidades. El simulador lo contempla en su tercera opción, «2ª mano con renuncia al IVA»; lo que no ajusta es el tipo incrementado de AJD que varias comunidades aplican en ese supuesto, así que conviene contrastarlo con tu asesor.

Sí, siempre que el comprador sea un sujeto pasivo de IVA (empresa o autónomo) y la nave se destine a una actividad económica sujeta y no exenta de IVA. El IVA se deduce en el modelo 303. Si la actividad está exenta de IVA (ej. médico, educación), no es deducible.

Los tipos reducidos de ITP (jóvenes, familias numerosas, discapacidad) son exclusivos de inmuebles residenciales. Para naves industriales y locales comerciales aplica el tipo general de la comunidad, que hoy va del 4% al 13% — el techo corresponde al tramo más alto de las comunidades con escala progresiva, así que una nave cara puede pagar un tipo efectivo superior al nominal de su comunidad. La excepción no es un tipo reducido sino una bonificación de cuota: en Ceuta y Melilla se descuenta el 50 % (art. 57 bis del TRLITPAJD), y ahí sí entra cualquier inmueble, también una nave.

El AJD aplica en la compra de nave nueva (primera transmisión) junto con el IVA, igual que en cualquier otro inmueble. En segunda mano sin renunciar a la exención se paga ITP y no AJD —ahí el AJD solo se pagaría sobre la escritura de hipoteca, si la hay—. Pero si el comprador y el vendedor renuncian a la exención (tercera opción de «Tipo de transmisión»), la operación vuelve al IVA y sí devenga AJD sobre la propia compraventa, con varias comunidades aplicándole un tipo incrementado.

Sí. La plusvalía municipal (IIVTNU) se aplica al incremento del valor del suelo durante el tiempo de propiedad, independientemente de si el inmueble es residencial o industrial. Si no hay incremento real en el valor del terreno se produce un supuesto de no sujeción, no una exención (art. 104.5 TRLRHL, redacción del RDL 26/2021): el impuesto no llega a devengarse, pero hay que declararlo y acreditarlo con las escrituras de compra y venta.

Confirma que la nave tiene licencia de actividad compatible con tu uso previsto. Un cambio de uso puede implicar costes adicionales en obras y licencias.

Si tu actividad está sujeta a IVA, comprar en primera mano (IVA 21%) puede ser más ventajoso que segunda mano (ITP no deducible), especialmente en naves de alto valor.

Comprar con sociedad puede facilitar la deducción de gastos (amortización, IBI, seguros). Comprar a título personal puede ser más sencillo pero menos eficiente fiscalmente. Analiza con tu asesor cuál te conviene.

Conserva facturas de ITP, notaría, registro y reformas. Al vender, estos gastos incrementan el valor de adquisición y reducen la ganancia patrimonial o el beneficio en el Impuesto de Sociedades. El IVA soportado que te hayas deducido no cuenta aquí: al recuperarlo deja de ser un coste, y sumarlo otra vez al valor de adquisición lo contaría dos veces. Guarda igualmente sus facturas, que es lo que sostiene la deducción.