Simulador de Gastos de Compraventa de Local Comercial

Paga IVA 21 % + AJD. Si lo destina a una actividad sujeta y no exenta de IVA, deduce el IVA soportado en la declaración trimestral (modelo 303); una actividad exenta, como la sanitaria o la educativa, no lo deduce.

Al no ser sujeto pasivo de IVA, la operación de segunda mano está exenta de IVA y paga ITP al tipo general de su CCAA. El ITP no se recupera, pero se añade al valor de adquisición.

Si la empresa compradora tiene derecho a deducir el IVA, el vendedor puede renunciar a la exención de IVA. La operación pasa a IVA 21 % con inversión del sujeto pasivo: el comprador lo autoliquida y deduce, evitando un ITP que no recuperaría.

Si vendes como persona física, la ganancia tributa en el IRPF del ahorro (19 %-30 %). Si vendes como empresa, tributa en el Impuesto sobre Sociedades. Si eres el promotor y es una primera entrega (obra nueva), tu renta no es una ganancia del ahorro sino un rendimiento de actividad económica, o renta de tu sociedad. En todos los casos hay plusvalía municipal.

Escriturar, en sentido estricto, es firmar la compraventa ante notario, y esa factura depende del precio: para un local comercial de 120.000 € salen unos 523-697 € de notaría, según el arancel del RD 1426/1989 y la extensión de la escritura. A eso hay que sumarle la inscripción en el Registro de la Propiedad (unos 182 € para ese mismo importe) y, sobre todo, el impuesto de la transmisión, que es la partida más grande: el ITP, del 6 % al 13 % según la comunidad autónoma (la mitad en Ceuta y Melilla, por su bonificación del 50 %, que alcanza también al AJD), o IVA más AJD cuando la operación tributa por IVA —esta página explica más abajo cuál de los dos toca en este caso—. Si además se encarga la gestión a una gestoría, súmale su minuta. El simulador de arriba lo calcula para tu precio y tu comunidad.

Depende del tipo de transmisión. Si el local es de nueva construcción y lo vende el promotor (primera entrega), se paga IVA al 21 % más AJD (del 0,5 % al 1,5 % según la comunidad autónoma). En Canarias, Ceuta y Melilla no rige el IVA sino el IGIC o el IPSI, con sus propios tipos, y por eso el simulador no calcula ahí el impuesto de la obra nueva, ni en Canarias el de la renuncia, que allí es a la exención del IGIC (art. 50.Cinco de la Ley canaria 4/2012); en Ceuta y Melilla el AJD se paga con la bonificación del 50 % de la cuota (art. 57 bis.1 TRLITPAJD). Si es una segunda transmisión, por regla general está exenta de IVA y se paga ITP al tipo general de la comunidad, que va del 6 % al 13 % (en Ceuta y Melilla se paga la mitad, por la bonificación del 50 % de la cuota del artículo 57 bis.3.a del TRLITPAJD). La excepción es la renuncia a la exención, que puede hacer el vendedor empresario cuando el comprador es un empresario o profesional con derecho a deducir el IVA, y que no existe en Ceuta y Melilla. No coinciden IVA e ITP en la misma operación.

La segunda transmisión de un inmueble está exenta de IVA (artículo 20.Uno.22.º de la Ley del IVA), por lo que tributa por ITP. Sin embargo, si el vendedor es empresario o profesional y el comprador también lo es y tiene derecho a deducir el IVA, el vendedor puede renunciar a esa exención (artículo 20.Dos, que el derecho a deducir solo se lo exige al comprador). Entonces la operación pasa a tributar por IVA al 21 % en lugar de ITP, con inversión del sujeto pasivo: es el comprador quien autoliquida y, si tiene derecho, deduce el IVA. Interesa a ese comprador, porque el ITP es un coste no recuperable. En Canarias la renuncia existe igual, pero a la exención del IGIC (art. 50.Cinco de la Ley canaria 4/2012), que el simulador no calcula. La renuncia no existe en Ceuta y Melilla, donde la ley del IPSI no la regula.

Cuando hay renuncia a la exención de IVA, el comprador no paga el IVA al vendedor: lo declara él mismo como IVA devengado y, a la vez, como IVA soportado deducible en el modelo 303. Si tiene derecho a deducción plena, el efecto en caja es cercano a cero. Es un mecanismo antifraude.

La escritura tributa por AJD, y algunas comunidades aplican un tipo incrementado cuando existe renuncia a la exención de IVA —la Comunitat Valenciana, el 2 % (Ley 13/1997, art. 14)—, frente al tipo general, que para un local va del 0,5 % al 1,5 % según la comunidad; en Ceuta y Melilla se paga la mitad (bonificación del 50 % de la cuota, art. 57 bis.1 TRLITPAJD). Este simulador aplica el tipo de la renuncia donde está verificado y el AJD general en el resto; confirma el de tu comunidad antes de firmar.

Sí. La plusvalía municipal (IIVTNU) grava el incremento de valor del suelo durante el tiempo de propiedad, sea el inmueble residencial o comercial. Si no ha habido incremento real del valor del terreno, la transmisión NO está sujeta (art. 104.5 TRLRHL): se acredita con las escrituras de compra y venta.