Calcula el ITP, la notaría y el registro al comprar una finca o terreno rústico en España — sin plusvalía municipal, con la excepción de la renuncia a la exención de IVA cuando compra un empresario con derecho a deducir
Esta herramienta tiene carácter exclusivamente orientativo y no constituye asesoramiento financiero, fiscal ni jurídico. Los resultados son estimaciones basadas en los datos introducidos y pueden no reflejar tu situación real.
La fiscalidad y las decisiones financieras de alto impacto requieren la intervención de un profesional cualificado (asesor fiscal, gestor, abogado o entidad financiera regulada).
TÚ ERES RESPONSABLE de verificar esta información con un profesional antes de tomar cualquier decisión. meskeIA no ejerce actividades reguladas y no se responsabiliza de las consecuencias derivadas del uso de esta herramienta.
Precio escriturado o valor de referencia catastral (el mayor de ambos)
Puede haber reducciones de ITP para explotaciones agrarias prioritarias y jóvenes agricultores (Ley 19/1995). Este simulador aplica el tipo general; confirma la reducción con tu CCAA.
Comunidad de Madrid: ITP general del 6 %. Bonificación 100 % para jóvenes en pueblos pequeños desde nov/2024.
Típico en operaciones rústicas: 300-600 €
Introduce el precio de la finca rústica para ver el desglose de gastos
El IBI lo debe quien es propietario el 1 de enero, normalmente el vendedor, que paga el recibo de todo el año. Salvo pacto en contrario, puede repercutir al comprador la parte de los días en que este ya es dueño (Tribunal Supremo, sentencia 409/2016, de 15 de junio).
El importe del último recibo
Por qué se paga ITP y no IVA, y por qué no hay plusvalía municipal
| Concepto | Finca rústica | Solar edificable |
|---|---|---|
| Impuesto general | ITP | IVA (empresario) o ITP (particular) |
| ¿Sujeto a IVA por empresario? | Sí, pero exenta (art. 20.Uno.20.º LIVA) | Sí (21 % + AJD); IGIC o IPSI en Canarias, Ceuta y Melilla |
| Plusvalía municipal | No aplica | Sí, si hubo incremento real del valor del suelo (art. 104.5 TRLRHL) |
| Renuncia a la exención de IVA | Posible si compra un empresario con derecho a deducir (en Canarias, la del IGIC; el IPSI de Ceuta y Melilla no la admite) | No procede (ya es IVA) |
Paga ITP al tipo general de su comunidad. Sin IVA y sin plusvalía municipal. Notaría y registro se calculan sobre el valor escriturado o el de referencia catastral, el mayor.
Si es titular de explotación prioritaria o joven agricultor, puede acceder a reducciones de ITP (Ley 19/1995). Conviene verificar los requisitos y el porcentaje con la comunidad autónoma.
Si la compradora tiene derecho a deducir el IVA de la compra, el vendedor puede renunciar a la exención de IVA. La compra pasa a IVA 21 % con inversión del sujeto pasivo, que el comprador autoliquida y deduce. En Canarias no rige el IVA, pero la renuncia existe igual sobre la exención del IGIC, que esta calculadora no cifra; en Ceuta y Melilla el IPSI no la admite y la finca paga siempre ITP.
No hay plusvalía municipal, pero la ganancia patrimonial tributa en el IRPF del vendedor (base del ahorro, 19 %-30 %) o en el Impuesto de Sociedades si vende una empresa.
Escriturar, en sentido estricto, es firmar la compraventa ante notario, y esa factura depende del precio: para una finca rústica de 30.000 € salen unos 342-455 € de notaría, según el arancel del RD 1426/1989 y la extensión de la escritura. A eso hay que sumarle la inscripción en el Registro de la Propiedad (unos 87 € para ese mismo importe) y, sobre todo, el impuesto de la transmisión, que es la partida más grande: el ITP, del 6 % al 13 % según la comunidad autónoma (la mitad en Ceuta y Melilla, por su bonificación del 50 %, que alcanza también al AJD), o IVA más AJD cuando la operación tributa por IVA —esta página explica más abajo cuál de los dos toca en este caso—. Si además se encarga la gestión a una gestoría, súmale su minuta. El simulador de arriba lo calcula para tu precio y tu comunidad.
Por regla general, ITP. La transmisión de un terreno rústico no edificable está exenta de IVA (art. 20.Uno.20.º de la Ley del IVA), incluso cuando el vendedor es empresario, así que se paga ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) al tipo general de la comunidad autónoma, que va del 6 % al 13 % contando el tramo más alto de las comunidades con escala progresiva. En Ceuta y Melilla la cuota se bonifica al 50 % (art. 57 bis del TRLITPAJD), lo que deja el tipo efectivo por debajo de ese mínimo. Solo se paga IVA si el vendedor empresario renuncia a la exención porque el comprador es un empresario o profesional con derecho a deducir el IVA (art. 20.Dos LIVA), y en Canarias, Ceuta y Melilla ni siquiera entonces: allí rige el IGIC o el IPSI. En Canarias la renuncia es a la exención del IGIC (art. 50.Cinco de la Ley canaria 4/2012), que esta calculadora no cifra; en Ceuta y Melilla el IPSI no la admite (Ley 8/1991, arts. 7 y 20.3), así que allí se paga siempre ITP.
No. La plusvalía municipal (IIVTNU) solo grava el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana: el suelo rústico queda fuera del hecho imponible, así que la venta de una finca rústica no genera este impuesto. Otra cosa es la ganancia patrimonial en el IRPF del vendedor, que sí puede tributar.
Es la opción (art. 20.Dos de la Ley del IVA) por la que el vendedor renuncia a la exención y la operación pasa a tributar por IVA al 21 % en lugar de ITP, con inversión del sujeto pasivo: el comprador lo autoliquida y lo deduce en el modelo 303. Solo cabe cuando el vendedor es empresario o profesional y el comprador es un empresario o profesional que compra para su actividad con derecho a deducir el IVA de la compra (art. 20.Dos LIVA); le interesa a ese comprador, porque así evita un ITP no recuperable. En Canarias, Ceuta y Melilla no hay IVA al que renunciar: allí la operación va por IGIC o IPSI. El IGIC tiene su propia renuncia, con las mismas condiciones y también con inversión del sujeto pasivo (art. 50.Cinco de la Ley canaria 4/2012), que la calculadora no cifra; el IPSI no tiene ninguna (Ley 8/1991, arts. 7 y 20.3), así que en Ceuta y Melilla se paga siempre ITP.
La Ley 19/1995 de Modernización de Explotaciones Agrarias prevé reducciones en la base imponible del impuesto para la adquisición de fincas por titulares de explotaciones prioritarias y por jóvenes agricultores que se instalan por primera vez. Además, algunas comunidades autónomas aplican tipos reducidos propios. Los porcentajes y requisitos varían, así que conviene confirmarlos con la normativa de cada comunidad.
Sobre el valor de referencia de la finca o el precio escriturado, el que sea mayor. Si no existe valor de referencia catastral para ese inmueble, se toma el valor de mercado. Con la renuncia a la exención, el IVA va sobre el precio pactado, pero el AJD de la escritura tampoco puede calcularse sobre menos que el valor de referencia (art. 30.1 TRLITPAJD). Conviene consultar el valor de referencia en la Sede del Catastro antes de firmar.