Simulador de Gastos de Compra de Solar

Si compra a un promotor, paga IVA 21 % + AJD y no lo deduce (es un particular); en Canarias, Ceuta y Melilla, IGIC o IPSI en lugar del IVA. Si compra a un particular, paga ITP al tipo general. En ambos casos suma notaría y registro.

Si compra a otro empresario, paga IVA 21 %, deducible en el modelo 303 si destina el solar a una actividad sujeta y no exenta, como vender lo que construya; si levanta viviendas para alquilarlas no lo deduce, porque ese arrendamiento está exento (art. 20.Uno.23.º de la Ley del IVA). En Canarias, Ceuta y Melilla, IGIC o IPSI, con sus propias reglas, que esta calculadora no cifra. Si compra a un particular, paga ITP, que no se recupera pero se incorpora al coste de la promoción.

Al ser suelo urbano, el vendedor paga plusvalía municipal si hubo incremento real del valor del terreno; sin incremento, la transmisión no está sujeta (art. 104.5 TRLRHL). No es coste del comprador, con una excepción: si vende una persona física no residente en España, el comprador es sujeto pasivo sustituto y es él quien la ingresa (art. 106.2 TRLRHL, en territorio común). En cualquier caso, conviene tenerlo en cuenta al negociar el precio.

Confirma en el ayuntamiento que la parcela es suelo urbano consolidado y edificable, con las condiciones de edificabilidad, retranqueos y usos que necesitas antes de comprar.

Escriturar, en sentido estricto, es firmar la compraventa ante notario, y esa factura depende del precio: para un solar de 60.000 € salen unos 419-559 € de notaría, según el arancel del RD 1426/1989 y la extensión de la escritura. A eso hay que sumarle la inscripción en el Registro de la Propiedad (unos 130 € para ese mismo importe) y, sobre todo, el impuesto de la transmisión, que es la partida más grande: el ITP, del 6 % al 13 % según la comunidad autónoma (la mitad en Ceuta y Melilla, por su bonificación del 50 %, que alcanza también al AJD), o IVA más AJD cuando la operación tributa por IVA —esta página explica más abajo cuál de los dos toca en este caso—. Si además se encarga la gestión a una gestoría, súmale su minuta. El simulador de arriba lo calcula para tu precio y tu comunidad.

Depende de quién venda. Si el vendedor es un promotor o empresario que actúa en su actividad, la entrega del solar está sujeta a IVA al 21 % más AJD, que va del 0,5 % al 1,5 % según la comunidad autónoma (en Ceuta y Melilla la cuota se bonifica al 50 %, art. 57 bis.1 TRLITPAJD). Si el vendedor es un particular, la compra tributa por ITP al tipo general de la comunidad, salvo los tipos reducidos que alguna comunidad liga a la actividad económica del comprador (Aragón, por ejemplo, para un inmueble con el que se inicia una actividad). Nunca se pagan IVA e ITP a la vez. En Canarias, Ceuta y Melilla no rige el IVA: la operación tributa por IGIC o IPSI, con sus propios tipos.

Porque la exención de IVA alcanza al terreno rústico y no edificable, y los solares y terrenos edificables quedan expresamente excluidos de ella. Cuando un empresario o promotor entrega un solar en el ejercicio de su actividad, la operación está sujeta y no exenta de IVA al 21 % —o de IGIC o IPSI en Canarias, Ceuta y Melilla, donde no rige el IVA—, y la escritura tributa además por Actos Jurídicos Documentados (AJD).

Si eres promotor, empresario o autónomo y afectas el solar a una actividad económica sujeta y no exenta de IVA, puedes deducir el IVA soportado en el modelo 303. Si la actividad está exenta, no: es el caso de quien levanta en él viviendas para alquilarlas, porque ese arrendamiento está exento (art. 20.Uno.23.º de la Ley del IVA). Y un particular que compra un solar para autopromover su vivienda no actúa como empresario, así que tampoco lo deduce: el IVA soportado se convierte en un mayor coste de la parcela.

Sí, pero la paga el vendedor, no el comprador, salvo en un caso: si vende una persona física no residente en España, el comprador es sujeto pasivo sustituto y es él quien la ingresa (art. 106.2 TRLRHL, en territorio común). El solar es suelo de naturaleza urbana, así que su transmisión genera plusvalía municipal (IIVTNU) sobre el incremento de valor del terreno durante el tiempo de tenencia. Si no ha habido incremento real de valor, la transmisión no está sujeta al impuesto (art. 104.5 TRLRHL, redacción del RDL 26/2021): hay que declararlo y acreditarlo con las escrituras de compra y venta.

El IVA se calcula sobre el precio pactado; el ITP, sobre el valor de referencia del inmueble o el precio escriturado, el que sea mayor. El AJD que acompaña al IVA cuando vende un promotor tampoco puede ir por debajo del valor de referencia: su base no puede ser inferior a él (art. 30.1 TRLITPAJD, redacción de la Ley 11/2021), aunque el precio pactado sea menor. Este simulador calcula el AJD sobre el precio escrito. Conviene comprobar el valor de referencia catastral en la Sede del Catastro antes de firmar la escritura.