Calcula el IRPF por la venta o el traspaso de inmuebles, fondos, acciones, ETF o criptomonedas, con compensación de minusvalías y la regla de los dos meses
Esta herramienta tiene carácter exclusivamente orientativo y no constituye asesoramiento financiero, fiscal ni jurídico. Los resultados son estimaciones basadas en los datos introducidos y pueden no reflejar tu situación real.
La fiscalidad y las decisiones financieras de alto impacto requieren la intervención de un profesional cualificado (asesor fiscal, gestor, abogado o entidad financiera regulada).
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Precio pagado en la adquisición
Gastos e impuestos en la adquisición
Precio recibido en la transmisión
Gastos directamente vinculados a la venta
Pérdidas patrimoniales de los últimos 4 ejercicios pendientes de compensar
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Este estimador proporciona una estimación orientativa basada en Ley 35/2006 del IRPF, art. 66 (escala de la base del ahorro), redacción de la Ley 7/2024 con efectos 1/1/2025. El cálculo real puede variar por:
NO constituye asesoramiento fiscal. Para el cálculo exacto, consulta con un asesor fiscal o usa el simulador oficial de la Agencia Tributaria.
Datos verificados: 12/08/2026 | Vigencia: 2026
Guía sobre ganancias patrimoniales, base del ahorro y planificación fiscal 2025
Es la diferencia positiva entre el valor de transmisión (venta) y el valor de adquisición (compra) de un bien. Si vendes por más de lo que compraste (descontando gastos), tienes una ganancia patrimonial.
Las pérdidas patrimoniales pueden compensarse con ganancias del mismo año o de los 4 años siguientes. No es obligatorio declarar pérdidas si el importe es pequeño, pero puede interesar para compensar futuras ganancias.
Desde 2015, todas las ganancias por transmisión tributan en la base del ahorro, tengas el activo días o años. La distinción corto/largo plazo desapareció. El plazo solo importa para los coeficientes de abatimiento de activos comprados antes de 1995.
La ganancia por venta de la vivienda habitual está exenta si reinviertes el importe en otra vivienda habitual en un plazo de 2 años. También exenta si el vendedor tiene más de 65 años y es su vivienda habitual.
| Desde | Hasta | Tipo |
|---|---|---|
| 0 € | 6.000 € | 19% |
| 6.000 € | 50.000 € | 21% |
| 50.000 € | 200.000 € | 23% |
| 200.000 € | 300.000 € | 27% |
| 300.000 € | En adelante | 30% |
No todos los activos tributan igual. Esta tabla resume las diferencias clave para 2025.
| Activo | Tributa en | Gastos deducibles | Particularidad clave | Retención en origen | Complejidad declaración |
|---|---|---|---|---|---|
| Inmueble | Base del ahorro (cualquier plazo) | ITP/AJD, notaría, registro, gestoría, reformas que aumentan valor, comisión agencia, plusvalía municipal | Exenta por reinversión en vivienda habitual o mayores de 65 años | No aplica (el comprador no retiene) | Alta — muchos gastos y posibles exenciones |
| Fondos de inversión | Base del ahorro (o 0 € si es traspaso) | Comisiones de suscripción y reembolso | Traspaso entre fondos España/UE sin tributar hasta el reembolso final | 19% retención automática en el reembolso | Media — la gestora informa en el certificado fiscal |
| Acciones / ETF | Base del ahorro (cualquier plazo) | Comisiones de compra y venta del bróker | Regla de los 2 meses invalida pérdidas si recompras; ETF NO admiten traspaso | 19% retención automática (acciones españolas) | Media-alta — FIFO obligatorio con múltiples compras |
| Criptomonedas | Base del ahorro (cada unidad por separado) | Comisiones del exchange por compra y venta | Cada intercambio cripto→cripto es un hecho imponible independiente | No aplica (sin retención en origen) | Muy alta — exige registro de todas las operaciones |
| Plan de pensiones | Base general (rendimiento del trabajo) | No aplica (no es ganancia patrimonial) | El rescate tributa como trabajo; aportar reduce la base general | Retención de trabajo al rescate | Baja — pero el rescate en capital puede disparar el tipo |
Ejemplos concretos con números para que entiendas cómo se aplican las reglas en la práctica.
Tributa en la base del ahorro (19–30%). Si fuera vivienda habitual y reinviertes en otra, la ganancia queda exenta.
Atención: esta ventaja NO aplica a ETF ni a fondos domiciliados fuera de la UE. Un traspaso de Fondo A a un ETF sí genera hecho imponible inmediato.
Regla de los 2 meses: si recompras las acciones de empresa B en los 2 meses siguientes a la venta, la pérdida de 2.500 € queda invalidada para compensar.
Cada intercambio cripto→cripto es una transmisión. No hace falta convertir a euros para que se genere el hecho imponible. Exporta el CSV del exchange para cada año.
El valor de adquisición incluye el precio pagado más todos los gastos e impuestos directamente vinculados: ITP o IVA, notaría, registro de la propiedad, gestoría y comisiones del bróker. El valor de transmisión es el precio de venta menos los gastos de la operación: comisión de la agencia inmobiliaria, plusvalía municipal (IIVTNU), notaría y gestoría de la venta. Cuanto más detallados sean tus justificantes, menor será la ganancia declarada.
Guarda todas las facturas relacionadas con la operaciónSí. Las pérdidas patrimoniales pendientes de compensar pueden aplicarse durante los 4 ejercicios siguientes. En primer lugar se compensan con ganancias del mismo tipo (base del ahorro con base del ahorro). Si quedan pérdidas sin compensar en la base del ahorro, pueden aplicarse hasta el 25% de los rendimientos de capital mobiliario positivos del mismo año. La compensación cruzada entre base general y base del ahorro también está limitada al 25% desde 2021.
Esta herramienta aplica tus minusvalías pendientes sobre la ganancia actualSi vendes tu vivienda habitual con ganancia y reinviertes el importe obtenido en la adquisición de una nueva vivienda habitual en un plazo de 2 años (antes o después de la venta), la ganancia queda exenta en proporción a lo reinvertido. Si solo reinviertes parte del importe, la exención es parcial. Condición clave: el vendedor debe haber residido en la vivienda de forma continuada al menos 3 años, salvo causas justificadas.
Válido también si adquiriste la nueva vivienda hasta 2 años antes de vender la anteriorCuando donas acciones o fondos, el donante no tributa por IRPF en ese momento (el donante no tiene ganancia patrimonial). Sin embargo, el receptor hereda el valor de adquisición original del donante. Cuando el receptor venda en el futuro, tributará por la diferencia entre el valor de mercado en la fecha de la donación y el precio de venta. La donación en sí tributa por el Impuesto de Donaciones (a cargo del donatario).
No. Los planes de pensiones no generan ganancia patrimonial: las aportaciones son deducibles en la base general del IRPF (hasta 1.500 €/año) y las prestaciones tributan como rendimientos del trabajo al rescate, no como ganancias patrimoniales en la base del ahorro. En cambio, los fondos de inversión sí generan ganancias patrimoniales al reembolso, con los tipos de la base del ahorro (19–30%).
Técnicamente, si el importe total de transmisiones con retención supera los 1.600 € en el año, o si el conjunto de ganancias y pérdidas supera 500 €, existe obligación de declarar. En la práctica, si has vendido acciones a través de un bróker español, ya habrán practicado retención y te informarán en el certificado fiscal. Aunque la operación genere pérdida, interesa declararla para poder compensarla con futuras ganancias en los 4 años siguientes.
En España, si vendes valores con pérdida y adquieres los mismos valores (o valores homogéneos) en los 2 meses anteriores o posteriores a la venta, la pérdida no puede compensarse en ese ejercicio: queda diferida hasta que vendas los valores recomprados. Esta norma antiabuso está en el art. 33.5 LIRPF y aplica a acciones y participaciones en fondos cotizados. Para valores no cotizados, el plazo se amplía a un año.
Activa la casilla de recompra en el simulador para verlo aplicadoLa normativa española obliga a usar el método FIFO (First In, First Out): cuando vendas, se considera que vendes primero las acciones más antiguas. Por ejemplo, si compraste 100 acciones en 2020 a 10 € y 100 en 2022 a 15 €, y vendes 100 en 2025, el coste asignado es 10 € por acción (las de 2020). Tu bróker debe informarte del coste FIFO en el certificado fiscal anual.
Proceso completo desde que recopilas los datos hasta que cumplimentas el modelo 100.
Obtén el extracto de operaciones de cada bróker, el certificado fiscal de la gestora de fondos, las escrituras de transmisión de inmuebles y los CSV de los exchanges de criptomonedas. Necesitas la fecha, el precio de compra, el precio de venta y las comisiones de cada operación.
Suma al precio de compra: ITP o IVA pagado, notaría, registro de la propiedad, gestoría, comisiones del bróker o agencia. En el caso de inmuebles heredados, el valor de adquisición es el declarado en el Impuesto de Sucesiones (IS), no el precio original del fallecido.
Al precio de venta réstale: la comisión de la agencia inmobiliaria (habitualmente 3–5%), la plusvalía municipal abonada (IIVTNU), los honorarios de notaría y gestoría de la venta, y las comisiones del bróker. Cada euro deducido reduce directamente la ganancia patrimonial.
Ordena tus compras de más antigua a más reciente. Asigna las ventas empezando por las acciones o participaciones más antiguas. Esto determina el coste de adquisición de cada unidad vendida y, por tanto, la ganancia o pérdida resultante.
Primero compensa las pérdidas de la base del ahorro con las ganancias de la base del ahorro. Si hay pérdidas excedentes, aplícalas sobre los rendimientos de capital mobiliario positivos (dividendos, intereses) hasta el límite del 25%. Las pérdidas no compensadas en el año se arrastran hasta 4 ejercicios.
Las ganancias y pérdidas de la base del ahorro se declaran en las casillas de «Ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de transmisiones». Las operaciones con retención ya aparecen precargadas; revisa que los valores coincidan con tu certificado fiscal y añade las que falten (criptomonedas, inmuebles, etc.).
Usa el traspaso en lugar de vender si tienes fondos de inversión con ganancia y quieres cambiar de estrategia: difieres la tributación hasta el reembolso final. Recuerda que los ETF no admiten traspaso.
Aprovecha las pérdidas latentes antes de fin de año para compensar ganancias ya realizadas. Si tienes acciones en pérdida y no esperas que se recuperen, venderlas antes del 31 de diciembre reduce la base imponible del ejercicio. Recuerda respetar la regla de los 2 meses.
Deduce todos los gastos de adquisición en inmuebles: ITP/AJD (6–10% del precio), notaría (~0,5–1%), registro de la propiedad (~0,3–0,5%), gestoría (~300–600 €) y reformas que aumenten la superficie o mejoren la habitabilidad. Estos gastos pueden sumar fácilmente 10.000–20.000 € en un piso de 200.000 €.
En inmuebles heredados, el valor de adquisición es el declarado en el IS, no el precio original del fallecido. Si el inmueble se valoró en la herencia por debajo de mercado, la ganancia patrimonial al vender será mayor. Considera consultar con un asesor antes de aceptar una herencia con inmuebles.
Guarda el justificante de obras y mejoras del inmueble. Las mejoras que aumenten el valor del bien (cambio de instalación eléctrica, reforma integral, ampliación de superficie) se añaden al valor de adquisición y reducen la ganancia. Las reparaciones de mantenimiento no son deducibles.
Para criptomonedas, exporta el historial completo del exchange al finalizar el año y calcula el precio medio FIFO de cada criptomoneda. La falta de declaración es detectada por Hacienda mediante el modelo 721 (saldos en exchanges extranjeros >50.000 €).