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Calcula el ITP, la notaría y el registro al comprar una finca o terreno rústico en España — sin plusvalía municipal, con la excepción de la renuncia a la exención de IVA entre profesionales
Esta herramienta tiene carácter exclusivamente orientativo y no constituye asesoramiento financiero, fiscal ni jurídico. Los resultados son estimaciones basadas en los datos introducidos y pueden no reflejar tu situación real.
La fiscalidad y las decisiones financieras de alto impacto requieren la intervención de un profesional cualificado (asesor fiscal, gestor, abogado o entidad financiera regulada).
TÚ ERES RESPONSABLE de verificar esta información con un profesional antes de tomar cualquier decisión. meskeIA no ejerce actividades reguladas y no se responsabiliza de las consecuencias derivadas del uso de esta herramienta.
Precio escriturado o valor de referencia catastral (el mayor de ambos)
Puede haber reducciones de ITP para explotaciones agrarias prioritarias y jóvenes agricultores (Ley 19/1995). Este simulador aplica el tipo general; confirma la reducción con tu CCAA.
Típico en operaciones rústicas: 300-600 €
Introduce el precio de la finca rústica para ver el desglose de gastos
Por qué se paga ITP y no IVA, y por qué no hay plusvalía municipal
| Concepto | Finca rústica | Solar edificable |
|---|---|---|
| Impuesto general | ITP | IVA (empresario) o ITP (particular) |
| ¿Sujeto a IVA por empresario? | No (exento) | Sí (21% + AJD); IGIC o IPSI en Canarias, Ceuta y Melilla |
| Plusvalía municipal | No aplica | Sí, si hubo incremento real del valor del suelo (art. 104.5 TRLRHL) |
| Renuncia a la exención de IVA | Posible entre profesionales (en Canarias, la del IGIC; el IPSI de Ceuta y Melilla no la admite) | No procede (ya es IVA) |
Paga ITP al tipo general de su comunidad. Sin IVA y sin plusvalía municipal. Notaría y registro se calculan sobre el valor escriturado o el de referencia catastral, el mayor.
Si es titular de explotación prioritaria o joven agricultor, puede acceder a reducciones de ITP (Ley 19/1995). Conviene verificar los requisitos y el porcentaje con la comunidad autónoma.
Si ambas tienen derecho a deducción, el vendedor puede renunciar a la exención de IVA. La compra pasa a IVA 21% con inversión del sujeto pasivo, que el comprador autoliquida y deduce. En Canarias no rige el IVA, pero la renuncia existe igual sobre la exención del IGIC, que esta calculadora no cifra; en Ceuta y Melilla el IPSI no la admite y la finca paga siempre ITP.
No hay plusvalía municipal, pero la ganancia patrimonial tributa en el IRPF del vendedor (base del ahorro, 19%-30%) o en el Impuesto de Sociedades si vende una empresa.
Escriturar, en sentido estricto, es firmar la compraventa ante notario, y esa factura depende del precio: para una finca rústica de 30.000 € salen unos 360-479 € de notaría, según el arancel del RD 1426/1989 y la extensión de la escritura. A eso hay que sumarle la inscripción en el Registro de la Propiedad (unos 91 € para ese mismo importe) y, sobre todo, el impuesto de la transmisión, que es la partida más grande: el ITP, del 6% al 13% según la comunidad autónoma (la mitad en Ceuta y Melilla, por su bonificación del 50 %), o IVA más AJD cuando la operación tributa por IVA —esta página explica más abajo cuál de los dos toca en este caso—. Si además se encarga la gestión a una gestoría, súmale su minuta. El simulador de arriba lo calcula para tu precio y tu comunidad.
Por regla general, ITP. El terreno rústico no edificable está exento de IVA (Art. 20.Uno.20º LIVA), incluso cuando lo vende un empresario. Solo se paga IVA si hay renuncia a la exención entre profesionales con derecho a deducción — y en Canarias, Ceuta y Melilla ni siquiera entonces: allí rige el IGIC o el IPSI. En Canarias la renuncia es a la exención del IGIC (art. 50.Cinco Ley canaria 4/2012), que esta calculadora no cifra; en Ceuta y Melilla el IPSI no la admite (Ley 8/1991, arts. 7 y 20.3), así que allí se paga siempre ITP.
Porque la plusvalía municipal (IIVTNU) solo grava el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana. El suelo rústico queda fuera del hecho imponible, así que su transmisión no genera este impuesto para el vendedor.
Es la opción (Art. 20.Dos LIVA) por la que el vendedor renuncia a la exención y la operación pasa a tributar por IVA al 21% en lugar de ITP, con inversión del sujeto pasivo. Solo cabe entre empresarios o profesionales con derecho a deducir el IVA; interesa cuando el comprador puede deducirlo y así evita un ITP no recuperable. En Canarias, Ceuta y Melilla no hay IVA al que renunciar: allí la operación va por IGIC o IPSI. El IGIC tiene su propia renuncia, con las mismas condiciones (art. 50.Cinco Ley canaria 4/2012) y también con inversión del sujeto pasivo; el IPSI no tiene ninguna.
La Ley 19/1995 prevé reducciones para la adquisición de fincas por titulares de explotaciones prioritarias y por jóvenes agricultores en su primera instalación, y algunas comunidades tienen tipos reducidos propios. Los porcentajes y requisitos varían, así que conviene confirmarlos con la normativa de cada comunidad autónoma.
Sobre el valor de referencia de la finca o el precio escriturado, el que sea mayor. Si no existe valor de referencia catastral para ese inmueble, se toma el valor de mercado. Conviene consultar el valor de referencia en la Sede del Catastro antes de firmar.