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Preparando tu experiencia meskeIA
Si compras: IVA, ITP, AJD, notaría y registro, incluida la renuncia a la exención de IVA con inversión del sujeto pasivo. Si vendes: plusvalía municipal, IRPF de la ganancia y neto que recibes
Esta herramienta tiene carácter exclusivamente orientativo y no constituye asesoramiento financiero, fiscal ni jurídico. Los resultados son estimaciones basadas en los datos introducidos y pueden no reflejar tu situación real.
La fiscalidad y las decisiones financieras de alto impacto requieren la intervención de un profesional cualificado (asesor fiscal, gestor, abogado o entidad financiera regulada).
TÚ ERES RESPONSABLE de verificar esta información con un profesional antes de tomar cualquier decisión. meskeIA no ejerce actividades reguladas y no se responsabiliza de las consecuencias derivadas del uso de esta herramienta.
Precio escriturado o valor de referencia catastral (el mayor de ambos)
Un local comercial tributa por el tipo general de ITP: los tipos reducidos por perfil del comprador (jóvenes, familia numerosa, discapacidad) exigen que el inmueble sea la vivienda habitual, y un local no lo es. Eso no agota los beneficios posibles — alguna comunidad tiene tipos propios ligados a la ACTIVIDAD, no a la vivienda, y esta calculadora no los aplica.
Comunidad de Madrid: ITP más bajo de España peninsular (6%). Bonificación 100% para jóvenes en pueblos pequeños desde nov/2024.
Típico en operaciones comerciales: 400-800 €. Solo afecta al presupuesto del comprador
Introduce el precio del local comercial para ver el desglose de gastos
IVA, ITP y la clave que las diferencia: la renuncia a la exención de IVA
| Escenario | Impuesto principal | AJD | ¿IVA deducible? |
|---|---|---|---|
| Obra nueva (promotor) | IVA 21% | Sí | Sí (si sujeto pasivo) |
| Segunda mano (regla general) | ITP (tipo general) | No | No (ITP no se recupera) |
| Segunda mano con renuncia a la exención | IVA 21% (ISP) | Sí (incrementado en algunas comunidades) | Sí (si sujeto pasivo) |
Paga IVA 21% + AJD. Si está dado de alta en una actividad sujeta a IVA, deduce el IVA soportado en la declaración trimestral (modelo 303).
Al no ser sujeto pasivo de IVA, la operación de segunda mano está exenta de IVA y paga ITP al tipo general de su CCAA. El ITP no se recupera, pero se añade al valor de adquisición.
Si ambas partes tienen derecho a deducción, el vendedor puede renunciar a la exención de IVA. La operación pasa a IVA 21% con inversión del sujeto pasivo: el comprador lo autoliquida y deduce, evitando un ITP que no recuperaría.
Si vendes como persona física, la ganancia tributa en el IRPF del ahorro (19%-30%). Si vendes como empresa, tributa en el Impuesto de Sociedades. En ambos casos hay plusvalía municipal.
Escriturar, en sentido estricto, es firmar la compraventa ante notario, y esa factura depende del precio: para un local comercial de 120.000 € salen unos 551-734 € de notaría, según el arancel del RD 1426/1989 y la extensión de la escritura. A eso hay que sumarle la inscripción en el Registro de la Propiedad (unos 191 € para ese mismo importe) y, sobre todo, el impuesto de la transmisión, que es la partida más grande: el ITP, del 6% al 13% según la comunidad autónoma (la mitad en Ceuta y Melilla, por su bonificación del 50 %), o IVA más AJD cuando la operación tributa por IVA —esta página explica más abajo cuál de los dos toca en este caso—. Si además se encarga la gestión a una gestoría, súmale su minuta. El simulador de arriba lo calcula para tu precio y tu comunidad.
En obra nueva (primera entrega del promotor) se paga IVA al 21% más AJD. En segunda mano, por regla general la operación está exenta de IVA y se paga ITP al tipo general de la comunidad autónoma. La excepción es la renuncia a la exención de IVA entre empresarios. Nunca se pagan IVA e ITP a la vez.
La segunda transmisión de un inmueble está exenta de IVA (Art. 20.Uno.22º LIVA). Si comprador y vendedor son empresarios con derecho a deducción, el vendedor puede renunciar a esa exención (Art. 20.Dos): la compra tributa por IVA 21% con inversión del sujeto pasivo en lugar de ITP. Interesa al comprador que puede deducir el IVA, porque el ITP es un coste no recuperable.
Cuando hay renuncia a la exención de IVA, el comprador no paga el IVA al vendedor: lo declara él mismo como IVA devengado y, a la vez, como IVA soportado deducible en el modelo 303. Si tiene derecho a deducción plena, el efecto en caja es cercano a cero. Es un mecanismo antifraude.
La escritura tributa por AJD, y algunas comunidades aplican un tipo incrementado cuando existe renuncia a la exención de IVA —la Comunitat Valenciana, el 2% (Ley 13/1997, art. 14)—, frente al tipo general, que para un local va del 0,5% al 1,5% según la comunidad; en Ceuta y Melilla se descuenta el 50% de la cuota. Este simulador aplica el tipo de la renuncia donde está verificado y el AJD general en el resto; confirma el de tu comunidad antes de firmar.
Sí. La plusvalía municipal (IIVTNU) grava el incremento de valor del suelo durante el tiempo de propiedad, sea el inmueble residencial o comercial. Si no ha habido incremento real del valor del terreno, la transmisión NO está sujeta (art. 104.5 TRLRHL): se acredita con las escrituras de compra y venta.
La compra y la venta de un local son dos operaciones fiscales distintas. El comprador soporta IVA o ITP; el vendedor responde de otros dos impuestos y, a diferencia de la vivienda habitual, sin ninguna de sus exenciones.
Un matiz frecuente: cuando la venta se hace con renuncia a la exención de IVA, el vendedor no repercute ni ingresa ese IVA. Lo autoliquida el comprador por inversión del sujeto pasivo, de modo que para el vendedor no supone ni coste ni cobro.