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Depósito para pujar, plazo para pagar el resto y coste total de comprar una vivienda en subasta judicial, de Hacienda o de la Seguridad Social
La reforma de la LO 1/2025 solo rige en los procedimientos iniciados desde esa fecha. El anuncio del Portal de Subastas indica el importe del depósito: si es el 20 % del valor, se aplican las reglas nuevas.
Figura en el anuncio como «Valor subasta».
Es la base mínima del ITP. Se consulta en la Sede Electrónica del Catastro con la referencia catastral del anuncio.
Si es una empresa, la compra puede llevar IVA en vez de ITP.
Deja el campo vacío si no lo sabes y escribe 0 si no hay. Lo que dejes vacío no entra en el total, y el total te dirá que está incompleto.
Hipotecas o embargos inscritos antes del que se ejecuta: certificación de cargas del anuncio.
40.000,00 €
El 20 % del valor de subasta (art. 669.1 LEC (LO 1/2025)).
El letrado de la Administración de Justicia puede subir o bajar el porcentaje: el anuncio dice el importe exacto.
110.000,00 €
En 20 días siguientes al cierre de la subasta (art. 670.1 LEC (LO 1/2025)). Si no pagas, pierdes el depósito.
Tu puja es el 75,0 % del valor de subasta. Al llegar al 70 %, si es la mejor, el remate se aprueba al día siguiente del cierre (art. 670.1 LEC).
207,59 €
Arancel registral aproximado sobre el precio de adjudicación. La cancelación de las cargas posteriores lo sube un poco. No hay notaría: se inscribe con el decreto o la certificación de adjudicación.
Coste total: incompleto
Al menos 150.207,59 €
Puja, ITP, Registro, las partidas que has escrito y otros gastos. Falta lo que no sabemos, y todo ello suma: el coste real será mayor.
En estos dos puntos, y en las cargas que no entiendas, consulta a un abogado antes de pujar.
Esta herramienta tiene carácter exclusivamente orientativo y no constituye asesoramiento financiero, fiscal ni jurídico. Los resultados son estimaciones basadas en los datos introducidos y pueden no reflejar tu situación real.
La fiscalidad y las decisiones financieras de alto impacto requieren la intervención de un profesional cualificado (asesor fiscal, gestor, abogado o entidad financiera regulada).
TÚ ERES RESPONSABLE de verificar esta información con un profesional antes de tomar cualquier decisión. meskeIA no ejerce actividades reguladas y no se responsabiliza de las consecuencias derivadas del uso de esta herramienta.
Reglas de cada subasta, procedimiento paso a paso y errores frecuentes
| Subasta | Dónde se anuncia | Depósito | Plazo para pagar el resto |
|---|---|---|---|
| Judicial desde el 03/04/2025 | Portal de Subastas del BOE | 20 % del valor, mínimo 1000,00 € | 20 días siguientes al cierre de la subasta |
| Judicial anterior | Portal de Subastas del BOE | 5 % del valor | 40 días desde la aprobación del remate |
| Agencia Tributaria | Portal de Subastas del BOE | 5 % del tipo | 15 días siguientes a la notificación de la adjudicación |
| Seguridad Social (embargo) | Tablón de anuncios de la Seguridad Social | 25 % del tipo en sobre cerrado, 30 % en el acto | 5 días hábiles siguientes al de la adjudicación |
En todas, quien no paga el resto a tiempo pierde el depósito. La subasta notarial y la de inmuebles propios de la Tesorería de la Seguridad Social no están aquí: cada una se rige por su pliego de condiciones.
Por el mero hecho de pujar aceptas la titulación que consta en el procedimiento y te subrogas en las cargas anteriores a la que se ejecuta (art. 669.2 LEC). La que se ejecuta y las posteriores se cancelan; las anteriores siguen. Por eso una hipoteca anterior de 50.000 € convierte una puja de 100.000 € en una compra de 150.000 €.
Además, la vivienda responde de las cuotas de comunidad impagadas del año de la compra y los 3 anteriores (art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal) y del IBI que quedó sin pagar.
El ITP no se paga sobre lo que pujas, sino sobre el valor de referencia del Catastro cuando tu puja queda por debajo (art. 10.2 de la ley del impuesto; Dirección General de Tributos, consulta V0453-22). Su plazo general es de 30 días hábiles (art. 102.1 del Reglamento del ITPAJD, RD 828/1995), aunque algunas comunidades fijan el suyo.
Si no está ocupada, el juzgado te pone en posesión si lo pides. Si lo está, puedes pedir al juzgado el lanzamiento de los ocupantes sin título suficiente en el plazo de un año desde la adquisición; pasado ese año, tendrás que acudir al juicio que corresponda (art. 675 LEC). Cuánto tarda y cuánto cuesta depende de cada caso: ninguna calculadora puede ponerle cifra, y es la parte en la que más conviene un abogado.
Quiere saber cuánto dinero ha de tener listo antes de pujar y en las semanas siguientes, y si el ITP sobre el valor de referencia se come el descuento de la subasta.
Pasa por la calculadora cada anuncio con su valor, sus cargas y sus deudas para ver cuál sale de verdad más barato.
Un procedimiento iniciado antes del 3 de abril de 2025 sigue con el depósito del 5 % y 40 días para pagar, aunque la subasta se celebre hoy.
Prueba distintas pujas para ver en qué porcentaje del valor se aprueba el remate y qué puede pasar por debajo.
Las judiciales y las de Hacienda están en el Portal de Subastas del BOE; las de la Seguridad Social por embargo, en su tablón de anuncios.
Ahí están las cargas anteriores que asumirás, la situación posesoria si consta y las condiciones particulares.
El valor de referencia en el Catastro, las deudas con la comunidad y el IBI pendiente.
Con tu puja, mira el depósito, el resto y su plazo, y el coste total con lo que hayas podido averiguar.
El depósito se hace antes de pujar. Si no ganas, se devuelve; si te reservas la postura, queda retenido hasta que pague el ganador.
Si vas a financiar con hipoteca, en la judicial puedes pedir el testimonio del decreto de aprobación del remate para constituirla: esa petición suspende el plazo de pago (art. 670.6 LEC).
Con el decreto o la certificación de adjudicación se paga el ITP y se inscribe la vivienda en el Registro de la Propiedad.
Ten el dinero del resto disponible antes de pujar: el plazo puede ser de solo 5 días hábiles.
Pide nota simple actualizada al Registro: la certificación de cargas puede tener meses.
Durante la licitación puedes pedir al juzgado inspeccionar el inmueble; el poseedor tiene que consentirlo (art. 669.3 LEC).
Fija tu puja máxima con el coste total, no con el valor de subasta.
Si hay ocupantes, cargas dudosas o el deudor es una empresa, consulta a un abogado o asesor antes de pujar.
Depende de quién subasta. En la subasta judicial, el 20 % del valor de subasta con un mínimo de 1000 € si el procedimiento empezó desde el 3 de abril de 2025 (art. 669.1 LEC, reformado por la LO 1/2025), y el 5 % si empezó antes. En la de la Agencia Tributaria, el 5 % del tipo de subasta cuando el lote incluye un inmueble. En la de la Seguridad Social por embargo, el 25 % del tipo con la oferta en sobre cerrado, o el 30 % si se puja de viva voz en el acto.
En la subasta judicial, 20 días siguientes al cierre de la subasta desde la reforma de 2025, y 40 en los procedimientos anteriores. En la de la Agencia Tributaria, 15 días siguientes a la notificación de la adjudicación. En la de la Seguridad Social, 5 días hábiles siguientes al de la adjudicación. Si no pagas a tiempo, pierdes el depósito.
Sobre el valor de referencia del Catastro si tu puja queda por debajo de él, y sobre la puja si la supera: es la regla del art. 10.2 de la ley del impuesto, que la Dirección General de Tributos aplica a las subastas (consulta V0453-22) y que confirmó el Tribunal Superior de Justicia de Galicia en 2026. Quien gana una vivienda muy por debajo de su valor paga el impuesto como si la hubiera comprado a ese valor de referencia. En el País Vasco y Navarra la base la fija su norma foral.
En la subasta judicial, una puja de al menos el 70 % se aprueba al día siguiente del cierre. Por debajo, el deudor tiene 10 días para presentar a otra persona que ofrezca al menos el 60 %; si no lo hace, se aprueba tu puja si llega al 50 %, o al 40 % si cubre todo lo que se le debe al acreedor (art. 670 LEC). Si es la vivienda habitual del deudor, no se aprueba por menos del 70 %, o del 60 % si cubre la deuda.
Las cargas anteriores a la que se ejecuta, que siguen sobre el inmueble (art. 670.5 LEC); las cuotas de comunidad impagadas del año de la compra y los 3 años anteriores, de las que responde la vivienda (art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal); y el IBI pendiente, al que la vivienda también queda afecta. La certificación de cargas del anuncio y la administración de la comunidad son las que dan esos importes.
No. Cubre las subastas judiciales, las de la Agencia Tributaria y las de la Seguridad Social por embargo a deudores. Las notariales y las de inmuebles propios de la Tesorería General de la Seguridad Social se rigen por el pliego de condiciones de cada subasta, que es el que fija el depósito y los plazos.