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Preparando tu experiencia meskeIA
Calcula el ROI bruto y neto de comprar un piso para alquilar. Cash flow real, payback y análisis completo de gastos.
Esta herramienta tiene carácter exclusivamente orientativo y no constituye asesoramiento financiero, fiscal ni jurídico. Los resultados son estimaciones basadas en los datos introducidos y pueden no reflejar tu situación real.
La fiscalidad y las decisiones financieras de alto impacto requieren la intervención de un profesional cualificado (asesor fiscal, gestor, abogado o entidad financiera regulada).
TÚ ERES RESPONSABLE de verificar esta información con un profesional antes de tomar cualquier decisión. meskeIA no ejerce actividades reguladas y no se responsabiliza de las consecuencias derivadas del uso de esta herramienta.
Métricas, ejemplos reales, errores frecuentes y pasos para evaluar una inversión
| Métrica | Qué mide | Fórmula | Ventaja | Limitación |
|---|---|---|---|---|
| Rentabilidad bruta | Ingresos anuales / precio compra | (Alquiler × 12) / Precio × 100 | Rápida de calcular | Ignora todos los gastos |
| Rentabilidad neta | Ingresos tras gastos operativos | (Alquiler − Gastos) × 12 / Precio × 100 | Más realista que la bruta | No incluye financiación |
| Rentabilidad neta-neta | Incluye vacíos e impagos | Neta × factor de ocupación real | La más conservadora y fiable | Requiere datos históricos |
| Cap Rate | Rendimiento sin apalancamiento | NOI / Valor de mercado × 100 | Estándar internacional | Ignora financiación e impuestos |
| Cash-on-Cash | Retorno sobre capital propio | Flujo caja anual / Capital aportado × 100 | Ideal con hipoteca | No compara propiedades distintas |
| ROE (Return on Equity) | Ganancia sobre fondos propios | (Beneficio + Plusvalía) / Equity × 100 | Visión total de la inversión | Complejo de calcular con precisión |
Compra 280.000 € · Alquiler 1.200 €/mes · Gastos 250 €/mes. Rentabilidad bruta: 5,14%. Neta: 4,07%. Cap rate: 4,07%.
Zona prime = menor rentabilidad, menor riesgoCompra 120.000 € · 30% entrada · Hipoteca 500 €/mes · Alquiler 700 €/mes. Cash-on-cash sobre 36.000 € invertidos: 6,7%.
Apalancamiento mejora el cash-on-cashCompra 95.000 € · 3 habitaciones a 350 €/mes. Ingresos 1.050 €/mes vs 650 € en alquiler convencional. Rentabilidad bruta: 13,3%.
Mayor rentabilidad, mayor gestiónCompra 200.000 € · 120 noches/año a 90 €. Ingresos 10.800 €/año. Rentabilidad bruta: 5,4% pero con alta estacionalidad y gestión intensiva.
Compara siempre con alquiler tradicionalPrecio 80.000 € + reforma 25.000 € = coste total 105.000 €. Alquiler 750 €/mes. Rentabilidad bruta real: 8,6% (muy superior a compra sin reforma).
La reforma bien ejecutada multiplica la rentabilidadCompra 150.000 € · Alquiler 900 €/mes. Rentabilidad bruta: 7,2%. Mayor que residencial pero con vacíos más largos y menor protección legal.
Mayor rendimiento, mayor riesgo de vacíoEn España, una rentabilidad bruta por encima del 5-6% se considera interesante. Neta superior al 4% ya es competitiva frente a otras inversiones de bajo riesgo. En capitales como Madrid o Barcelona, el 3-4% neto es habitual por la presión del precio.
Sí. La referencia más usada es el bono español a 10 años (~3-3,5% en 2025). Si tu alquiler neto supera eso con menor volatilidad, la inversión tiene sentido. La bolsa históricamente ofrece un 7-8% anual medio, pero con mucha más volatilidad.
IBI, comunidad de propietarios, seguro del hogar, seguro de impago, tasa de basuras, reparaciones estimadas (1-2% del valor anual), gestoría, periodos de vacío y posible hipoteca. Ignorar cualquiera de estos distorsiona el resultado.
Con hipoteca, la métrica relevante es el cash-on-cash return: flujo de caja anual (alquiler − gastos − cuota hipoteca) dividido entre el capital propio aportado. Si el diferencial entre alquiler y cuota es positivo, el apalancamiento amplifica la rentabilidad sobre tu inversión real.
Puedes calcular la rentabilidad total (alquiler + plusvalía estimada), pero es especulativa. La rentabilidad por alquiler puro es más objetiva y útil para comparar inversiones. La plusvalía solo se materializa al vender y tributa en IRPF como ganancia patrimonial.
Los rendimientos del alquiler habitual se integran en la base general del IRPF. Puedes deducir todos los gastos necesarios (hipoteca, IBI, reparaciones, comunidad, seguros). El rendimiento neto reducido tiene una reducción del 50% si el inquilino usa el piso como vivienda habitual (60% en contratos anteriores a 2023).
En una previsión conservadora, asume 1 mes de vacío al año (8,3% de vacío). En zonas con alta demanda puede ser menor; en zonas con menor demanda o alquiler vacacional, puede ser del 20-30%. El vacío es el factor que más diferencia la rentabilidad bruta de la neta real.
Las SOCIMIs (cotizadas en bolsa) ofrecen liquidez inmediata, diversificación y gestión profesional, pero pierdes el control y el apalancamiento directo. La compra directa permite mayor personalización, apalancamiento bancario y deducciones fiscales, pero requiere gestión activa y es ilíquida. Son complementarias.
Suma precio escritura + ITP o IVA (según si es segunda mano o nueva) + notaría + registro + gestoría. En segunda mano, añade un 10-12% al precio de compra como coste real de adquisición.
Consulta Idealista, Fotocasa y portales locales para pisos similares en la misma zona. Usa el percentil 50 (mediana), no el máximo. Descuenta un 5% para ser conservador.
IBI + comunidad + seguro hogar + seguro impago (~3,5% del alquiler anual) + reparaciones estimadas (1% del valor) + vacío estimado (1 mes). Suma todo antes de calcular.
Bruta = (alquiler × 12) / precio. Neta = (alquiler − gastos mensuales) × 12 / precio. Neta-neta = neta ajustada por el factor de ocupación real (ej: 11 meses/12).
Alquiler − cuota hipoteca − gastos mensuales = flujo de caja. Si es negativo, el piso te cuesta dinero cada mes aunque haya revalorización. El flujo positivo indica independencia financiera progresiva.
Bono español a 10 años, depósitos bancarios, fondos indexados. Si tu rentabilidad neta no supera claramente el bono más un margen por iliquidez y gestión, reconsidera la operación.
Demanda de alquiler, evolución de precios histórica, perfil socioeconómico de la zona, proyectos urbanísticos cercanos y regulación local de alquiler. Una zona en declive demográfico puede destruir la rentabilidad en 5 años.
Una propiedad mediocre en zona prime siempre supera a una excelente en zona deprimida. Prioriza demanda de alquiler sobre precio bajo.
Cuesta un 3-5% del alquiler anual y cubre 12 meses de impago + defensa jurídica. El coste vs el riesgo hace que sea casi obligatorio.
Las deducciones legales (gastos, amortización del inmueble) pueden reducir tu carga fiscal significativamente. Un gestor especializado en IRPF inmobiliario se amortiza en el primer año.
Reserva el 1% del valor del piso al año para mantenimiento. Un propietario que no provisiona sufre sorpresas que destrozan la rentabilidad de varios años.
Actualiza según IPC o el índice pactado en el contrato. No actualizar durante años crea una brecha que luego es difícil de recuperar con el mismo inquilino.
Solicita 3 últimas nóminas, contrato laboral y referencias. Un buen inquilino durante 5 años vale más que una renta 10% más alta con moroso.