¿Qué me conviene más? Análisis financiero completo
Este análisis proporciona comparación educativa basada en supuestos generales.
Factores personales NO considerados:
La decisión de comprar vs alquilar no es solo financiera. Consulta con asesores financieros que conozcan tu situación completa.
Entiende el coste de oportunidad, los gastos ocultos y cuándo conviene cada opción según tu situación
| Factor | Alquilar | Comprar |
|---|---|---|
| Entrada inicial | 1-2 meses fianza | 20-30% del valor + ~10% gastos |
| Coste mensual total | Solo renta | Cuota + IBI + comunidad + seguro + mantenimiento |
| Flexibilidad | Alta (preaviso 1-2 meses) | Baja (venta compleja y costosa) |
| Construcción de patrimonio | Vía inversión del capital libre | Vía amortización del préstamo |
| Riesgo inflación | Alto (alquiler sube con IPC) | Bajo con hipoteca fija |
| PER razonable | Conveniente si PER > 20 | Conveniente si PER < 15 |
| Horizonte recomendado | < 7 años | > 10-15 años |
Con incertidumbre laboral y vital, el alquiler da flexibilidad. Si ahorras e inviertes la diferencia (entrada + diferencial de cuota), puedes superar el patrimonio del comprador en 10 años.
Con estabilidad laboral y horizonte de 15+ años, comprar suele generar más patrimonio. La cuota fija protege de subidas del alquiler y la hipoteca se amortiza con el tiempo.
En ciudades como Madrid o Barcelona donde el PER supera 25-30, alquilar e invertir el capital libre históricamente ha superado la rentabilidad de comprar en los últimos 15 años.
Si puedes trabajar desde cualquier lugar, alquilar permite optimizar coste de vida (ciudades más baratas) y mantener capital invertido en activos líquidos. La vivienda propia ancla a una localización.
¿Cuántos años planeas vivir en esa ciudad? Si es menos de 7 años, los gastos de compra-venta hacen que alquilar sea casi siempre más eficiente financieramente.
Divide el precio de compra entre la renta anual de alquiler equivalente. PER < 15: comprar. PER 15-20: equilibrio, usa la calculadora. PER > 25: alquilar casi siempre mejor.
Cuota hipotecaria + IBI (÷12) + comunidad + seguro + mantenimiento (1% del valor al año ÷12). Suma todos estos conceptos para obtener el coste real de ser propietario.
El 20-30% de entrada + gastos de compra inmoviliza capital que podría invertirse. Calcula cuánto crecería ese capital al 5-6% anual durante el mismo horizonte temporal.
Introduce los datos reales de una vivienda concreta. Ajusta la revalorización inmobiliaria esperada y la rentabilidad alternativa. Observa en qué año se cruzan los patrimonios.
La seguridad de no depender de un propietario, personalizar el hogar o saber dónde vivirás en 20 años tienen valor real. La calculadora da el análisis financiero; la decisión final incluye factores personales.
Una vivienda de 250.000 € requiere unos 2.500 € al año en mantenimiento medio. Fontanería, electricidad, pintura, electrodomésticos... es un gasto real que muchos calculan en cero.
ITP (4-10% según CCAA), notaría, registro y gestoría suman entre el 8-12% del precio. En una vivienda de 200.000 €, son 16.000-24.000 € que nunca se recuperan si vendes pronto.
Usar un 3% anual de revalorización es razonable para grandes ciudades, pero en municipios pequeños o zonas con despoblación puede ser negativa. Ajusta según la zona concreta.
Con inflación al 3-4%, una renta de 1.000 €/mes en 2025 puede ser 1.350 €/mes en 2035. Una hipoteca fija protege de este riesgo, aunque el alquiler empieza siendo más bajo.
El banco exige que la cuota no supere el 30-35% de tus ingresos netos. Pero para tu estabilidad financiera personal, lo ideal es no superar el 25-28%.
En ciudades con PER > 25 y mercados bursátiles con retornos del 7%, alquilar e invertir el capital libre genera en muchos casos más patrimonio a 20 años que comprar.