Estima la subida máxima permitida según tu tipo de contrato — IRAV o IPC
IRAV — publicado trimestralmente por el INE. Es la media de las 12 variaciones mensuales del IPC anteriores al trimestre de referencia. Más estable que el IPC puntual.
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IRAV, IPC, Ley de Vivienda y derechos de propietarios e inquilinos
| Característica | IRAV (contratos nuevos) | IPC interanual (contratos antiguos) |
|---|---|---|
| ¿Para qué contratos? | Firmados desde el 26/05/2023 | Firmados antes del 26/05/2023 |
| Base legal | Ley 12/2023 de Vivienda | LAU 1994 (art. 18) + IPC anterior |
| Qué mide | Media de 12 variaciones mensuales del IPC | Variación IPC en el último año natural |
| Frecuencia publicación | Trimestral (INE) | Mensual (INE) |
| Estabilidad | Mayor (suaviza picos) | Variable según inflación del mes |
| Ejemplo (aniversario oct 2024) | IRAV Q4 2024: +1,9% | IPC sep 2024: +1,5% |
| ¿Puede ser 0 o negativo? | No (mínimo 0%) | Sí, si hay deflación |
| ¿El propietario puede no aplicarlo? | Sí, es el máximo permitido, no la obligación | Sí, es el máximo permitido, no la obligación |
| Trimestre | IRAV (%) | Aplicable a contratos con aniversario en… |
|---|---|---|
| Q1 2024 (ene-mar) | +3,0% | ene-mar |
| Q2 2024 (abr-jun) | +3,3% | abr-jun |
| Q3 2024 (jul-sep) | +2,5% | jul-sep |
| Q4 2024 (oct-dic) | +1,9% | oct-dic |
| Q1 2025 (ene-mar) | +2,1% | ene-mar |
| Q2 2025 (abr-jun) | +2,1% | abr-jun |
| Q3 2025 (jul-sep) | +2,2% | jul-sep |
| Q4 2025 (oct-dic) | +2,3% | oct-dic |
| Q1 2026 (ene-mar) | +2,2% | ene-mar |
Valores orientativos. Verifica el dato oficial en ine.es antes de comunicar la actualización.
Firmó en septiembre de 2020, renta 750 €/mes. Aniversario en septiembre 2025.
Consejo: Si el propietario no te notifica la actualización en plazo, pierde el derecho a aplicarla ese año.
Firmó en julio de 2023, renta 950 €/mes. Aniversario en julio 2025.
Consejo: Si el contrato no menciona actualización de renta, el propietario no puede subirla hasta la renovación del contrato.
Propietario con más de 10 inmuebles en una zona declarada tensionada por la CCAA.
Consejo: Antes de actualizar la renta en una zona tensionada, consulta el índice de referencia de precios de la comunidad autónoma correspondiente.
Firmaron el contrato en 2019 y no incluyeron cláusula de actualización de renta.
Consejo: Para contratos sin cláusula de actualización, la única vía de modificar la renta durante la vigencia es el acuerdo mutuo entre las partes.
La actualización de renta solo puede aplicarse en el aniversario anual del contrato, no en otro momento. Si el contrato se firmó el 15 de octubre de 2021, el aniversario es el 15 de octubre de cada año. Revisa la fecha exacta en la cláusula de inicio del arrendamiento.
Si el contrato se firmó antes del 26 de mayo de 2023 → IPC interanual del mes anterior al aniversario. Si se firmó desde esa fecha → IRAV del trimestre en que cae el aniversario. Ante duda, consulta la fecha de firma del contrato original (no las prórrogas).
Entra en ine.es y busca el IRAV trimestral o el IPC mensual según corresponda. Para el IPC, busca el dato de la variación anual del mes anterior al aniversario. Para el IRAV, busca el dato del trimestre en que cae el aniversario. Los datos suelen publicarse en el primer mes del trimestre o mes siguiente.
Aplica la fórmula: Nueva renta = Renta actual × (1 + índice / 100). Si la renta es 800 € y el IRAV es 2,1%, la nueva renta máxima sería 800 × 1,021 = 816,80 €. Esta calculadora lo hace automáticamente.
El propietario debe comunicar la actualización al inquilino antes del aniversario, idealmente con 30 días de margen. La notificación debe incluir el porcentaje aplicado, el índice utilizado (con fuente INE) y la nueva cuota mensual. Se recomienda hacerlo por escrito (email, burofax) para dejar constancia.
No es obligatorio firmar un addendum al contrato para la actualización anual de renta (si el contrato ya lo prevé), pero es recomendable dejar constancia escrita con la nueva cuota, la fecha de efecto y el índice aplicado. En caso de disputa, este documento puede ser clave en un juzgado.
Si el propietario no notifica la actualización en el momento del aniversario, pierde el derecho a aplicarla ese año con carácter retroactivo. Solo puede cobrar la renta actualizada desde la fecha de notificación, no desde el aniversario.
Para poder actualizar la renta, el contrato debe incluir explícitamente una cláusula que lo permita. Si el contrato guarda silencio sobre este punto, la renta queda congelada hasta que ambas partes acuerden cambiarla.
Si el contrato original se firmó antes del 26 de mayo de 2023 y se prorroga, sigue usando el IPC aunque la prórroga sea posterior a esa fecha. El índice depende de la firma original, no de la renovación.
El IRAV/IPC es un máximo, no una obligación. Muchos propietarios aplican un porcentaje menor o renuncian a la actualización con inquilinos estables, ya sea por relación personal o porque la rotación de inquilinos también tiene costes (períodos sin alquilar, gastos de gestión y posibles reparaciones).
Además del IRAV/IPC, en zonas declaradas tensionadas la nueva renta no puede superar la del contrato anterior. Esto significa que si el piso cambió de inquilino, la renta de partida ya está limitada, independientemente de lo que marque el índice.
El IRAV es el techo legal, pero la actualización puede negociarse. Inquilinos con varios años en el inmueble y sin incidencias suelen tener margen para acordar una subida menor, ya que la rotación implica costes para el propietario (períodos sin alquilar, gestiones, reparaciones de entrada).