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Calcula el IVA, ITP, AJD, notaría y registro al comprar un local comercial en España — incluida la renuncia a la exención de IVA con inversión del sujeto pasivo
Esta herramienta tiene carácter exclusivamente orientativo y no constituye asesoramiento financiero, fiscal ni jurídico. Los resultados son estimaciones basadas en los datos introducidos y pueden no reflejar tu situación real.
La fiscalidad y las decisiones financieras de alto impacto requieren la intervención de un profesional cualificado (asesor fiscal, gestor, abogado o entidad financiera regulada).
TÚ ERES RESPONSABLE de verificar esta información con un profesional antes de tomar cualquier decisión. meskeIA no ejerce actividades reguladas y no se responsabiliza de las consecuencias derivadas del uso de esta herramienta.
Precio escriturado o valor de referencia catastral (el mayor de ambos)
Los locales comerciales tributan por el tipo general de ITP, sin tipos reducidos (los tipos reducidos solo aplican a la vivienda habitual).
Típico en operaciones comerciales: 400-800 €
No definido
No definido
Tipo general — los locales comerciales no tienen tipos reducidos
No definido
No definido
500,00 €
No definido
No definido% sobre el precio de compra
No definido
Precio + todos los gastos de la operación
IVA, ITP y la clave que las diferencia: la renuncia a la exención de IVA
| Escenario | Impuesto principal | AJD | ¿IVA deducible? |
|---|---|---|---|
| Obra nueva (promotor) | IVA 21% | Sí | Sí (si sujeto pasivo) |
| Segunda mano (regla general) | ITP (tipo general) | No | No (ITP no se recupera) |
| Segunda mano con renuncia a la exención | IVA 21% (ISP) | Sí (a menudo incrementado) | Sí (si sujeto pasivo) |
Paga IVA 21% + AJD. Si está dado de alta en una actividad sujeta a IVA, deduce el IVA soportado en la declaración trimestral (modelo 303).
Al no ser sujeto pasivo de IVA, la operación de segunda mano está exenta de IVA y paga ITP al tipo general de su CCAA. El ITP no se recupera, pero se añade al valor de adquisición.
Si ambas partes tienen derecho a deducción, el vendedor puede renunciar a la exención de IVA. La operación pasa a IVA 21% con inversión del sujeto pasivo: el comprador lo autoliquida y deduce, evitando un ITP que no recuperaría.
Si vendes como persona física, la ganancia tributa en el IRPF del ahorro (19%-30%). Si vendes como empresa, tributa en el Impuesto de Sociedades. En ambos casos hay plusvalía municipal.
En obra nueva (primera entrega del promotor) se paga IVA al 21% más AJD. En segunda mano, por regla general la operación está exenta de IVA y se paga ITP al tipo general de la comunidad autónoma. La excepción es la renuncia a la exención de IVA entre empresarios. Nunca se pagan IVA e ITP a la vez.
La segunda transmisión de un inmueble está exenta de IVA (Art. 20.Uno.22º LIVA). Si comprador y vendedor son empresarios con derecho a deducción, el vendedor puede renunciar a esa exención (Art. 20.Dos): la compra tributa por IVA 21% con inversión del sujeto pasivo en lugar de ITP. Interesa al comprador que puede deducir el IVA, porque el ITP es un coste no recuperable.
Cuando hay renuncia a la exención de IVA, el comprador no paga el IVA al vendedor: lo declara él mismo como IVA devengado y, a la vez, como IVA soportado deducible en el modelo 303. Si tiene derecho a deducción plena, el efecto en caja es cercano a cero. Es un mecanismo antifraude.
La escritura tributa por AJD y muchas comunidades aplican un tipo incrementado (habitualmente entre el 1,5% y el 2%) cuando existe renuncia a la exención de IVA, frente al tipo general (0,5%-1,5%). Este simulador aplica el AJD general de la CCAA; confirma el tipo incrementado exacto de tu comunidad antes de firmar.
Sí. La plusvalía municipal (IIVTNU) grava el incremento de valor del suelo durante el tiempo de propiedad, sea el inmueble residencial o comercial. Si no ha habido incremento real del valor del terreno, puede acreditarse la exención con las escrituras de compra y venta.